23 juillet 2026

Pleine Propriété n°1 : l'année de patience

Pleine Propriété est la lettre de Luso Invest Management : tous les quinze jours, ce que nous voyons du marché résidentiel et du démembrement, depuis notre place d’opérateur. Vous lisez la version en ligne du premier numéro ; pour recevoir les prochains par e-mail, inscrivez-vous en bas de page.

Bienvenue dans Pleine Propriété

Nous avons voulu cette lettre simple : tous les quinze jours, ce que nous voyons vraiment du marché résidentiel et du démembrement, depuis notre place d’opérateur. Pas de tribune, pas de promesse. Un chiffre que nous sommes seuls à mesurer, l’essentiel de l’actualité pour un investisseur patrimonial, un mécanisme expliqué clairement, et des nouvelles de nos opérations. Par e-mail, vous pouvez répondre à chaque numéro : c’est nous qui lisons.

01 · Le Chiffre

Selon notre observatoire du marché de la nue-propriété, c’est la décote annualisée constatée sur les offres publiques du marché, contre environ 2,2 % sur le neuf.

Pour situer ce chiffre : un investissement locatif classique affiche en France un rendement brut moyen d’environ 5 %. Une fois déduits les charges, la vacance, la taxe foncière puis l’impôt, il reste le plus souvent entre 2 et 3 % nets. La décote de la nue-propriété ne subit aucun de ces frottements : il n’y a rien à déclarer, rien à gérer, et la vacance ne vous concerne pas.

Soyons clairs sur la nature de ce chiffre : c’est la reconstitution mécanique de la décote, rien d’autre. Il ne tient pas compte de l’évolution de la valeur du bien dans le temps, qui s’y ajoutera ou s’en retranchera : à l’échéance, le bien vaudra ce que vaut le marché ce jour-là. Ce n’est pas non plus un rendement versé : vous ne touchez rien pendant la durée du démembrement. Ce placement s’adresse à l’investisseur qui n’a pas besoin de revenus aujourd’hui et ne veut pas en payer la fiscalité. C’est exactement la distinction que fait notre simulateur : le gain mécanique d’un côté, votre hypothèse de marché de l’autre.

02 · Le Point de marché : la fenêtre d’été tient

Les banques absorbent la hausse de la BCE. La BCE a relevé ses taux directeurs le 11 juin, une première en trois ans. Un mois plus tard, les barèmes immobiliers de juillet n’ont pas bougé : 3,38 % en moyenne sur 20 ans, en très légère baisse par rapport à juin (Pretto, juillet 2026).

Notre lecture : pour l'emprunteur, la fenêtre d'été tient, mais elle ne s'élargira plus.

Les prix de l’ancien ont fini d’atterrir. Sur un an, les prix des logements anciens sont quasi stables (+0,1 % au premier trimestre 2026). La légère hausse du trimestre (+0,2 %) est portée par l’Île-de-France et par les appartements, à +0,6 % quand les maisons reculent de 0,2 % (indice Notaires-INSEE, mai 2026).

Notre lecture : le marché a retrouvé son point d'équilibre, et il redémarre par le centre : les emplacements établis repartent avant tout le reste. C'est exactement là que nous achetons.

Le statut du bailleur privé avance. Le Sénat a adopté le 8 juillet le texte qui crée un amortissement pour l’ancien rénové. La déduction serait réservée aux acquisitions avec travaux atteignant au moins la classe D au DPE. Le texte part maintenant à l’Assemblée nationale et n’est pas encore applicable (le détail du texte voté).

Notre lecture : le législateur pousse clairement vers l'ancien à rénover. On n'arbitre pas pour autant sur une loi qui peut encore changer.

Les Français ont acté la nouvelle donne. 95 % ne croient plus à une baisse des taux d’ici fin 2026 (Baromètre CAFPI, juillet 2026).

Notre lecture : le marché n'attend plus la baisse. Il allonge les durées, regarde l'ancien à travailler, et continue d'acheter.

03 · Comprendre : la décote n’est pas un rabais

C’est l’idée reçue la plus tenace sur la nue-propriété : « 30 % de réduction ». En réalité, la décote correspond à la valeur des loyers auxquels vous renoncez pendant la durée du démembrement, des loyers que l’usufruitier exploite à votre place. Vous apportez la patience, le marché vous la paie d’avance.

Conséquence directe : plus la durée est longue, plus la décote est profonde. À l’échéance, l’usufruit s’éteint automatiquement, sans acte à signer, sans frais et sans imposition à ce titre. Le bien vous revient entier. Sa valeur, elle, sera celle du marché ce jour-là : le mécanisme ne promet rien sur ce point.

Pour aller plus loin, avec un exemple chiffré complet : notre guide de la décote.

04 · Dans les murs : Les Pinèdes, notre première pierre

Notre première opération, c’est la résidence Les Villas d’Olonne, aux Sables-d’Olonne. Nous en avons acquis les usufruits et nous exploitons aujourd’hui la résidence en bailleur professionnel : c’est nous qui tenons les murs, saison après saison. Ce n’est pas une position financière posée sur un tableur, c’est un actif que nous faisons vivre.

Le développement continue. Deux acquisitions sont en cours, l’une à Paris 6e, l’autre à Saint-Germain-en-Laye. Nous ne donnons pas les adresses tant que les opérations ne sont pas bouclées, mais la logique est toujours la même : de l’ancien de qualité, dans des emplacements que le temps ne dévalue pas.

Notre rôle d’usufruitier professionnel se résume en une phrase : nous portons tout ce qui pèse, pour que le nu-propriétaire n’ait rien à porter. L’exploitation, les charges courantes, l’entretien, les gros travaux, la relation locative : c’est notre métier, pas le vôtre. De votre côté, vous entrez au prix décoté, vous ne percevez pas de revenu et ne supportez donc aucune fiscalité sur des loyers, et à l’échéance vous récupérez la pleine propriété d’un bien tenu, sans frais liés à l’extinction de l’usufruit.

Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, d’illiquidité et de variation de la valeur du bien à l’échéance. Les opérations citées sont présentées à titre d’information et ne constituent pas une offre de souscription.

En conclusion

La nue-propriété n’est pas un produit de rendement. C’est un choix de patience, adossé à des murs réels et à un opérateur qui les tient. C’est ce que nous voulons vous montrer, numéro après numéro : la donnée d’un côté, les murs de l’autre, et rien entre les deux.

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