Questions fréquentes.

La pleine propriété d'un bien se compose de deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus) et la nue-propriété (détenir les murs et récupérer l'usage à terme). Le démembrement consiste à séparer temporairement ces deux droits entre deux détenteurs. C'est un mécanisme du Code civil, utilisé depuis toujours dans les successions, et de plus en plus comme stratégie d'investissement.

C'est la propriété des murs, sans l'usage ni les loyers pendant une durée définie. En contrepartie, elle s'achète avec une décote substantielle. À l'échéance du démembrement, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien.

L'usufruit s'éteint de plein droit, sans acte à signer ni frais, et sans imposition au titre de cette réunion. Vous disposez alors du bien en pleine propriété : l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre.

C'est juridiquement possible, mais le marché secondaire de la nue-propriété est étroit : considérez cet investissement comme illiquide jusqu'à l'échéance. C'est un placement de conviction et d'horizon long.

Elle n'est pas un rabais commercial : elle correspond à la valeur des loyers auxquels vous renoncez pendant la durée du démembrement, et que l'usufruitier exploite à votre place. Plus la durée est longue, plus la décote est importante, de l'ordre de 25 à 45 % selon la durée et la localisation sur nos opérations.

Vous achetez la nue-propriété pour une fraction de la valeur du bien ; à l'échéance, vous détenez le bien entier. Cette reconstitution est un mécanisme juridique (l'extinction de l'usufruit) qui ne dépend pas de l'évolution du marché. Attention à la nuance : le mécanisme est certain, mais la valeur de marché du bien à l'échéance, elle, reste celle du marché : elle peut avoir monté comme baissé.

Par honnêteté. La plupart des projections mélangent tout ; nous distinguons ce qui relève du droit (la reconstitution de la pleine propriété) de ce qui relève de votre hypothèse (l'évolution de la valeur du bien, que personne ne peut prédire, puisque c'est vous qui la réglez dans le simulateur, y compris à la baisse).

Le barème de l'article 669 du CGI fixe une répartition forfaitaire selon l'âge de l'usufruitier, utilisée pour le calcul des droits dans certaines opérations. La valorisation économique, elle, actualise les revenus réels attendus sur la durée. Sur nos opérations, la répartition du prix repose sur une valorisation économique documentée, opération par opération.

Nous. Luso se porte acquéreur de l'usufruit et l'exploite en bailleur professionnel : recherche des locataires, gestion, entretien, mises aux normes. C'est notre différence fondamentale avec les montages où l'usufruit est confié à un tiers que vous ne connaissez pas : chez Luso, l'exploitant est identifié dès le premier jour, et ses intérêts sont alignés avec les vôtres : celui qui perçoit les loyers est celui qui devra rendre le bien en état.

C'est notre responsabilité d'usufruitier, pas la vôtre. Nous constituons par ailleurs une provision travaux en continu tout au long du démembrement, pour assurer la rénovation du bien, notamment à un éventuel départ de locataire.

Ce n'est pas une période aveugle : nous mettons en place un reporting régulier qui vous permet de suivre l'évolution de votre bien et de la copropriété tout au long du démembrement.

Les obligations d'entretien, de conformité et de restitution en état de l'usufruitier sont documentées dans la convention de démembrement de chaque opération : elles sont contractuelles, pas déclaratives.

Votre nue-propriété est un droit réel de propriété, inscrit à votre nom : elle ne dépend pas de la santé de Luso. L'échéance du démembrement et la reconstitution de la pleine propriété s'appliqueraient dans tous les cas ; les obligations attachées à l'usufruit sont définies dans la convention et suivraient l'usufruit.

Vous ne percevez pas de loyers : pas de revenus fonciers imposables ni de prélèvements sociaux sur ce bien. La nue-propriété n'entre en principe pas dans l'assiette de l'IFI. Chaque opération est documentée sur son cadre fiscal ; votre situation personnelle mérite l'avis de votre propre conseiller.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique, avec ses abattements pour durée de détention. Le calcul comporte des règles propres aux biens acquis en démembrement : ce point est documenté dans chaque opération et à examiner avec votre conseiller.

Oui, par donation ou succession. La nue-propriété est d'ailleurs un outil de transmission apprécié, sa valeur fiscale étant réduite pendant le démembrement. À structurer avec votre notaire.

C'est le cas d'usage type. Acheter à 50-55 ans un bien décoté, sans fiscalité ni gestion pendant la vie active restante, et retrouver la pleine propriété au moment du départ, pour l'habiter, en tirer des loyers ou le vendre. Le calendrier du démembrement épouse celui de la retraite.

Parce qu'elle permet de réinvestir dans l'immobilier sans créer de revenus imposables supplémentaires au moment où votre fiscalité est déjà sollicitée, avec un horizon patrimonial long et zéro charge de gestion.

La nue-propriété n'entre en principe pas dans l'assiette de l'IFI pendant le démembrement : vous développez votre patrimoine immobilier sans en alourdir la base taxable. Situation à valider avec votre conseiller.

Deux approches : acheter en nue-propriété puis transmettre, ou donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit. Chaque schéma a ses règles : nous les documentons, votre notaire les met en œuvre.

Nos opérations en direct sont accessibles à partir d'environ 100 000 € selon les lots disponibles. Pour les patrimoines qui souhaitent une exposition plus progressive, notre véhicule Habitat Nova est en cours de structuration ; accès à la documentation sur demande, investisseurs avertis.