Le lexique du démembrement.

Trente-cinq termes pour lire un acte, une convention ou une note d'opération sans dictionnaire juridique. Chaque définition se suffit à elle-même. Pour la vue d'ensemble, commencez par le guide complet.

A

Abusus

L'abusus désigne le droit de disposer d'un bien : le vendre, le donner, l'hypothéquer. C'est l'un des trois attributs classiques du droit de propriété, avec l'usus (l'usage) et le fructus (les revenus). Dans le démembrement de propriété, l'abusus reste entre les mains du nu-propriétaire, qui peut céder ou transmettre son droit à tout moment.

Acte authentique

Acte rédigé et reçu par un officier public, le plus souvent un notaire, qui lui confère date certaine et force probante. Toute acquisition immobilière, y compris l'achat d'une nue-propriété, se conclut par un acte authentique, publié au service de la publicité foncière. C'est cet acte qui rend le droit réel de l'acquéreur opposable aux tiers.

B

Bail

Contrat par lequel un propriétaire, le bailleur, met un logement à la disposition d'un locataire contre un loyer. Pendant le démembrement, c'est l'usufruitier qui conclut et gère les baux et qui en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire n'est pas partie au bail : il n'assume ni la gestion locative ni le risque d'impayé pendant cette période.

Bailleur institutionnel

Personne morale (foncière, bailleur social, compagnie d'assurance) qui détient et exploite un parc locatif à titre professionnel. Dans une opération en nue-propriété, le bailleur institutionnel acquiert l'usufruit et assume la gestion des biens pendant toute la durée du démembrement. Sa qualité et sa solidité comptent parmi les premiers critères d'analyse avant d'investir.

Barème fiscal (art. 669 du CGI)

Barème légal servant à évaluer l'usufruit et la nue-propriété pour le calcul de certains droits, notamment en matière de donation ou de succession. Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, de 90 % de la pleine propriété avant 21 ans à 10 % après 91 ans, par tranches de dix ans ; pour un usufruit temporaire, elle est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans. Ce barème fiscal est distinct de la valorisation économique, qui fonde la répartition du prix dans les opérations d'investissement. Son application à votre situation relève du conseil de votre notaire.

C

Convention de démembrement

Document contractuel qui organise les relations entre usufruitier et nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement : répartition des charges et des travaux, obligations d'entretien, modalités de reporting, état de restitution du bien à l'échéance. Sa précision conditionne la sécurité de l'opération pour le nu-propriétaire. Dans les opérations Luso, la restitution du bien en état documenté y figure expressément.

D

Donation avec réserve d'usufruit

Donation par laquelle le donateur transmet la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire l'usage et les revenus, sa vie durant. Les droits de donation sont alors calculés, en principe, sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème de l'art. 669 du CGI. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et le donataire devient plein propriétaire. Ce type d'opération se prépare avec un notaire.

Droit réel

Droit qui porte directement sur une chose et qui est opposable à tous, par opposition au droit personnel, qui ne s'exerce que contre une personne. L'usufruit et la nue-propriété sont des droits réels : leur titulaire les détient en propre, peut les céder et les transmettre. L'investisseur en nue-propriété est ainsi propriétaire d'un droit inscrit à son patrimoine, et non créancier d'une société.

Décote

Écart entre le prix de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété du même bien ; elle correspond économiquement aux loyers auxquels le nu-propriétaire renonce pendant le démembrement. Sur les opérations Luso, la décote constatée se situe entre 25 et 45 % selon la durée et la localisation. La décote n'est pas une garantie de plus-value : la valeur du bien à l'échéance dépendra du marché, qui peut baisser.

Démembrement de propriété

Séparation du droit de propriété en deux droits réels distincts : l'usufruit, qui confère l'usage du bien et ses revenus, et la nue-propriété, qui est le droit de propriété amputé de l'usufruit. Chaque droit peut être détenu, cédé ou transmis séparément. À l'échéance d'un démembrement à durée fixe, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire (art. 617 du Code civil).

E

Extinction de l'usufruit

Fin du droit d'usufruit, qui reconstitue la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire. L'usufruit à durée fixe s'éteint à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil) ; l'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. Pour un usufruit à durée fixe, la réunion est automatique : sans acte, sans frais et sans imposition au titre de cette réunion ; sa traduction fiscale précise relève du conseil de votre notaire.

F

Foncière d'usufruits

Société qui se porte acquéreur d'usufruits immobiliers et exploite les biens en bailleur professionnel pendant la durée du démembrement. Luso Invest Management a créé sa propre foncière d'usufruits : l'usufruitier est identifié dès le premier jour de l'opération, avec des intérêts alignés sur ceux du nu-propriétaire. Elle assure la gestion locative en direct, l'entretien et les mises aux normes, et rend compte régulièrement au nu-propriétaire.

Frais de notaire

Ensemble des droits, taxes et émoluments perçus lors d'une acquisition immobilière, versés pour l'essentiel au Trésor public par l'intermédiaire du notaire. Dans une acquisition en nue-propriété, ils sont calculés sur le seul prix de la nue-propriété acquise, et non sur la valeur de la pleine propriété du bien. L'assiette de calcul est donc réduite d'autant ; le chiffrage exact applicable à votre acquisition relève de votre notaire.

Fructus

Attribut du droit de propriété qui désigne le droit de percevoir les fruits d'un bien, c'est-à-dire ses revenus, pour un immeuble les loyers. Dans le démembrement, le fructus revient à l'usufruitier, avec l'usus ; le nu-propriétaire conserve l'abusus. Il complète le triptyque classique de la propriété : usus, fructus, abusus.

H

Hypothèque

Sûreté réelle qui grève un bien immobilier en garantie d'une dette et permet au créancier de le faire saisir et vendre en cas de défaillance de l'emprunteur. La nue-propriété, en tant que droit réel, peut en principe être financée à crédit et donnée en garantie. Les conditions de financement d'une acquisition en nue-propriété s'examinent au cas par cas avec l'établissement prêteur.

I

IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Impôt annuel qui frappe les patrimoines immobiliers nets dépassant un seuil légal. En cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI) ; la nue-propriété n'entre en principe pas dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire. Des exceptions existent, avec répartition de l'assiette dans certains cas : la situation de chacun doit être examinée avec son conseil.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, chacune pour une quote-part. Elle ne doit pas être confondue avec le démembrement : le nu-propriétaire et l'usufruitier ne sont pas indivisaires, ils détiennent des droits de nature différente sur le même immeuble. Chacun peut disposer de son propre droit sans l'accord de l'autre.

M

Marché secondaire

Marché sur lequel un investisseur revend son droit, ici une nue-propriété, avant l'échéance du démembrement, à un autre acquéreur. Ce marché est étroit : la revente en cours de démembrement est juridiquement possible, mais elle peut être longue et se négocier avec une décote supplémentaire. L'investissement en nue-propriété doit donc être envisagé sur toute la durée du démembrement, avec un capital immobilisé.

N

Nu-propriétaire

Titulaire de la nue-propriété, c'est-à-dire du droit de propriété amputé de l'usufruit. Pendant le démembrement, il ne perçoit pas les loyers et n'assume pas la gestion locative ; il conserve le droit de disposer de son droit : le vendre, le donner, le transmettre. À l'échéance, il devient automatiquement plein propriétaire du bien.

Nue-propriété

Droit de propriété amputé de l'usufruit : son titulaire possède le bien mais n'en a ni l'usage ni les revenus pendant la durée du démembrement. Elle s'acquiert pour une fraction de la valeur de la pleine propriété, l'écart correspondant aux loyers auxquels l'acquéreur renonce. À l'extinction de l'usufruit, elle redevient pleine propriété automatiquement, sans acte, sans frais et sans imposition au titre de cette réunion ; la portée fiscale dans votre situation se vérifie avec votre notaire.

P

Pleine propriété

Droit de propriété complet, réunissant l'usage du bien (usus), la perception de ses revenus (fructus) et le pouvoir d'en disposer (abusus). Le démembrement scinde temporairement la pleine propriété en un usufruit et une nue-propriété. Elle se reconstitue de plein droit à l'extinction de l'usufruit, notamment à l'expiration du temps pour lequel celui-ci a été accordé (art. 617 du Code civil).

Plus-value immobilière

Gain constaté lors de la vente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. La revente après l'échéance du démembrement relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des règles de calcul propres aux biens acquis en démembrement, notamment pour déterminer le prix d'acquisition. Une plus-value n'a rien d'acquis : la valeur de marché à l'échéance peut être inférieure aux attentes. Le calcul applicable à votre situation relève de votre notaire ou de votre conseil fiscal.

Provision travaux

Réserve financière constituée pour couvrir l'entretien et les travaux du bien pendant la durée du démembrement. Dans le modèle Luso, la foncière d'usufruits constitue cette provision en continu afin de financer l'entretien et les mises aux normes des biens qu'elle exploite. Ses modalités sont décrites dans la convention de démembrement de chaque opération.

Prélèvements sociaux

Contributions sociales qui s'ajoutent à l'impôt sur les revenus du patrimoine, notamment sur les revenus fonciers. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers : il ne supporte donc, sur ce bien, ni impôt sur les revenus fonciers ni prélèvements sociaux. Ce traitement s'apprécie au regard de la situation globale de chaque contribuable, avec son conseil.

Q

Quasi-usufruit

Usufruit portant sur des choses consomptibles, comme une somme d'argent, que l'usufruitier peut consommer à charge d'en restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit. Le quasi-usufruitier a alors une dette de restitution envers le nu-propriétaire. Ce mécanisme, fréquent en matière successorale, est distinct de l'usufruit immobilier utilisé dans les opérations en nue-propriété ; il se manie avec l'aide d'un notaire.

R

Remembrement / réunion de la pleine propriété

Reconstitution du droit de propriété complet entre les mains du nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Pour un usufruit à durée fixe, elle intervient automatiquement à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil), sans acte à signer, sans frais et sans imposition au titre de cette réunion. Le nu-propriétaire retrouve alors la liberté d'occuper le bien, de le louer ou de le vendre ; les conséquences fiscales de ces choix s'examinent avec votre notaire ou votre conseil.

Revenus fonciers

Catégorie de revenus imposables regroupant les loyers tirés de la location nue d'immeubles. Pendant le démembrement, les loyers reviennent à l'usufruitier : le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus fonciers au titre du bien et ne supporte ni impôt ni prélèvements sociaux sur ce bien. Le traitement d'ensemble dépend de la situation de chaque contribuable, à valider avec son conseil.

S

SCPI en nue-propriété

Formule consistant à acquérir en nue-propriété des parts de société civile de placement immobilier, l'usufruit étant détenu par un autre investisseur pendant une durée convenue. Le porteur renonce aux distributions pendant cette période et détient un droit sur des parts de société, non sur un immeuble identifié. Elle se distingue de la nue-propriété en direct, où l'investisseur est titulaire d'un droit réel sur un bien précis, désigné dans l'acte authentique.

T

TRI (taux de rendement interne)

Indicateur financier qui mesure la rentabilité annualisée d'un investissement en tenant compte de l'ensemble des flux et de leurs dates. Appliqué à la nue-propriété, il ne peut être qu'indicatif : il repose sur une hypothèse de valeur du bien à l'échéance, que personne ne connaît à l'avance. Un TRI projeté n'est ni une promesse ni une garantie de rendement ; la valeur de marché à l'échéance peut être inférieure à l'hypothèse retenue.

U

Usufruit

Droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance (art. 578 du Code civil). L'usufruitier utilise le bien ou le loue, en perçoit les revenus et en assume l'exploitation courante. C'est un droit temporaire par nature : viager ou à durée fixe, il s'éteint et la pleine propriété se reconstitue alors chez le nu-propriétaire.

Usufruit locatif social (ULS)

Variante du démembrement dans laquelle l'usufruit temporaire est acquis par un bailleur social, qui loue les logements sous conditions pendant la durée convenue. Le mécanisme juridique est le même que pour toute nue-propriété : le nu-propriétaire investisseur retrouve la pleine propriété à l'échéance. Il se distingue du modèle où l'usufruitier est une foncière privée exploitant les biens en bailleur professionnel.

Usufruit temporaire

Usufruit consenti pour une durée fixe, déterminée dès l'origine dans l'acte. Il s'éteint à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil), et la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire, sans acte, sans frais et sans imposition au titre de cette réunion. Pour le calcul de certains droits, il est évalué forfaitairement à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (art. 669 du CGI) ; l'application de ces règles à votre situation relève de votre notaire. Les opérations Luso reposent sur des usufruits temporaires de 6 à 20 ans.

Usufruit viager

Usufruit dont la durée est attachée à la vie de l'usufruitier : il s'éteint à son décès. C'est la forme habituelle en matière familiale, notamment dans la donation avec réserve d'usufruit ou au profit du conjoint survivant. Sa valeur fiscale dépend de l'âge de l'usufruitier, de 90 % de la pleine propriété avant 21 ans à 10 % après 91 ans, par tranches de dix ans (art. 669 du CGI) ; son évaluation relève du notaire.

Usus

Attribut du droit de propriété qui désigne le droit d'utiliser un bien : habiter le logement, s'en servir. Dans le démembrement, l'usus revient à l'usufruitier, avec le fructus ; le nu-propriétaire conserve l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer. Le triptyque usus, fructus, abusus décrit la décomposition classique du droit de propriété.

V

Valorisation économique de l'usufruit

Méthode d'évaluation qui actualise les loyers réels attendus sur la durée du démembrement pour déterminer la valeur de l'usufruit et, par différence, celle de la nue-propriété. Elle se distingue du barème fiscal de l'art. 669 du CGI, forfaitaire, qui ne sert qu'au calcul de certains droits. Sur les opérations Luso, la répartition du prix entre usufruit et nue-propriété repose sur cette valorisation économique, documentée opération par opération.

Les définitions de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Pour votre situation, rapprochez-vous de votre notaire ou de votre conseiller.