DPE, entretien, mises aux normes : qui paie quoi en démembrement

Mis à jour le 19 juillet 2026 · Guide du démembrement

Louer un logement impose des obligations croissantes au bailleur : décence, diagnostic de performance énergétique (DPE), calendrier d’interdiction de location des logements énergivores. Dans un démembrement de propriété, ces obligations pèsent sur celui qui loue, c’est-à-dire l’usufruitier. Sur les opérations Luso, la convention de démembrement va plus loin que la répartition légale : elle met à la charge de la foncière d’usufruits l’entretien, les grosses réparations et les mises aux normes exigées pour la location, y compris les travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Louer un logement : ce que la loi exige du bailleur

Un logement mis en location doit être décent, au sens de la loi du 6 juillet 1989. Cette décence intègre un critère de performance énergétique, que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a défini par classes de DPE en fixant un calendrier, en France métropolitaine : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les logements classés E au 1er janvier 2034. Les loyers des logements classés F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022 : ni augmentation en cours de bail, ni revalorisation à la relocation.

Le DPE lui-même a changé de statut : il est opposable depuis 2021. Un locataire peut s’en prévaloir contre son bailleur, et un classement erroné ou une location non conforme exposent le propriétaire bailleur à des recours. Pour un investisseur locatif classique, la conséquence est directe : suivre le calendrier, budgéter les travaux d’amélioration, les faire exécuter en site parfois occupé, et en répondre.

Ces règles évoluent régulièrement, dans leurs seuils comme dans leurs échéances ; leur application à un bien donné se vérifie avec un professionnel au moment d’investir.

Dans un démembrement, ces obligations pèsent sur l’usufruitier

Le démembrement sépare la propriété en deux droits : l’usufruitier a l’usage du bien et en perçoit les loyers, le nu-propriétaire détient les murs et récupère la pleine propriété à l’échéance. Le bailleur, celui qui signe les baux et encaisse les loyers, c’est l’usufruitier. C’est donc lui qui supporte les obligations attachées à la mise en location, dont la conformité du logement aux critères de décence énergétique pendant la durée du démembrement.

Reste la question des travaux. La répartition légale par défaut distingue les réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier, des grosses réparations, qui demeurent au propriétaire (art. 605 et 606 du Code civil). Or une rénovation énergétique d’ampleur (isolation, remplacement d’un système de chauffage, menuiseries) se range mal dans ces catégories héritées du Code civil de 1804. Sans convention précise, chaque campagne de travaux peut devenir une discussion sur qui paie. Le fonctionnement général de ces obligations est détaillé dans la page consacrée à l’usufruit.

Ce que prévoit la convention de démembrement Luso

Sur les opérations Luso, la convention de démembrement tranche ces questions avant la signature, dans un sens simple : pendant la durée de l’usufruit, les travaux relèvent de l’usufruitier.

• L’entretien et les grosses réparations. Par dérogation aux articles 605 et 606 du Code civil, la convention met à la charge de l’usufruitier l’ensemble des travaux d’entretien et les grosses réparations, y compris celles qui concernent la structure et la solidité de l’immeuble, pendant toute la durée de l’usufruit.

• Les mises aux normes exigées pour la location. Toutes les mises aux normes que la réglementation impose avant la fin de l’usufruit, dès lors qu’elles conditionnent la location du bien, restent à la charge définitive de l’usufruitier. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique entrent dans ce cadre : la convention contractualise, opération par opération, le niveau de DPE à maintenir, et prévoit la réalisation des travaux nécessaires aux frais de l’usufruitier, avant l’extinction de l’usufruit ou à la libération du logement.

• Les retards aussi. Si ces travaux prennent du retard, amendes et pénalités éventuelles restent à la charge de l’usufruitier, la convention prévoyant que les nus-propriétaires ne puissent être ni inquiétés ni recherchés à ce sujet.

• Une ligne de partage claire dans le temps. Les mises aux normes dont l’échéance réglementaire tombe après la fin de l’usufruit relèvent, elles, du nu-propriétaire redevenu plein propriétaire. La frontière est la date d’expiration de l’usufruit : ce qui est exigible avant incombe à l’usufruitier, ce qui devient exigible après revient au propriétaire.

La taxe foncière et les charges de copropriété suivent la même logique pendant la durée : la convention les met à la charge de l’usufruitier, qui assure par ailleurs le bien pour le compte des deux parties.

La note d’entretien annexée : un référentiel pièce par pièce

Sur les opérations Luso, une note d’entretien est annexée à la convention ; elle décrit concrètement ce que l’usufruitier doit faire, élément par élément.

Elle pose d’abord les obligations générales : conserver les biens en bon état d’entretien et d’habitabilité pendant toute la durée, constituer en continu la provision travaux nécessaire à leur financement, et fournir au nu-propriétaire qui en fait la demande les justificatifs techniques et financiers des travaux réalisés.

Elle détaille ensuite deux registres de travaux : ceux de la période courante (revêtements, équipements sanitaires, menuiseries, volets, électricité, chauffage, avec le traitement prévu pour chaque élément) et ceux des deux dernières années de l’usufruit, plus exigeants, destinés à préparer la restitution : vérification du bon fonctionnement des équipements, réfection ou remplacement des éléments dégradés au-delà de l’usage normal.

La fin de l’opération est elle-même organisée. Un état des lieux contradictoire entre usufruitier et nu-propriétaire est établi dans les jours qui suivent l’extinction de l’usufruit ; en cas de désaccord sur l’état du bien, un homme de l’art désigné d’un commun accord (ou, à défaut, par le juge) tranche et prescrit les travaux nécessaires. L’usufruitier remet enfin au nu-propriétaire un cahier d’entretien retraçant la chronologie des travaux effectués sur le bien, avec les clés, les documents locatifs et les justificatifs d’entretien des équipements.

Ce que cela change pour l’investisseur nu-propriétaire

Pendant toute la durée du démembrement, le risque réglementaire du bailleur est porté par l’usufruitier. La convention décharge le nu-propriétaire du suivi du calendrier DPE et du pilotage des travaux pendant la durée, y compris face à un logement occupé. Sur les opérations Luso, ce point compte d’autant plus que les biens relèvent de l’immobilier ancien, où la question de l’entretien et de la performance énergétique se pose concrètement.

Trois nuances méritent d’être posées avec la même clarté :

• ce cadre est celui des conventions Luso ; dans un démembrement quelconque, la répartition des travaux et des mises aux normes dépend de ce que la convention prévoit, et une convention silencieuse laisse la répartition légale s’appliquer, avec ses zones grises ;
• les normes dont l’échéance tombe après l’extinction de l’usufruit relèvent du plein propriétaire : un investisseur qui compte relouer le bien après l’échéance intégrera ce paramètre dans son analyse ;

• une clause ne vaut que par son exécution : la qualité de l’usufruitier et les mécanismes de contrôle (justificatifs, état des lieux contradictoire, homme de l’art) restent le point central, comme le rappelle la page consacrée aux risques.

Le déroulé complet d’une opération, avec sa convention et sa note d’entretien, est présenté sur la page investir ; la vue d’ensemble du mécanisme figure dans le guide complet du démembrement.

Trois questions fréquentes

Qui paie les travaux d’amélioration du DPE pendant le démembrement ?

Sur les opérations Luso, l’usufruitier. La convention de démembrement met à sa charge les mises aux normes exigées par la réglementation pour la location avant la fin de l’usufruit, ce qui inclut les travaux de performance énergétique, avec un niveau de DPE contractualisé opération par opération. Dans un démembrement sans clause spécifique, la réponse dépend de la qualification des travaux (entretien ou grosse réparation) et se discute : c’est l’un des points à examiner avant toute acquisition en nue-propriété.

Que se passe-t-il si la réglementation énergétique durcit pendant la durée ?

La convention Luso raisonne par échéances : toute mise aux normes rendue obligatoire avant l’expiration de l’usufruit, et conditionnant la location, reste à la charge de l’usufruitier, y compris si la règle est apparue en cours de route. Celles dont l’échéance tombe après l’extinction relèvent du nu-propriétaire, redevenu plein propriétaire. L’évolution précise des textes et leur application à une opération donnée se vérifient avec votre conseil.

Et si le locataire refuse l’accès au logement pour les travaux ?

Le cas est prévu. Lorsque des travaux d’entretien n’ont pas pu être réalisés du fait de l’occupation, notamment en cas de refus d’accès du locataire, la note d’entretien organise la discussion entre usufruitier et nu-propriétaire : report des travaux à la libération du logement ou indemnisation, selon ce qui est convenu. L’objectif reste le même : que le bien soit restitué en bon état d’entretien et d’habitabilité, constaté par l’état des lieux contradictoire de fin d’usufruit.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.