Plus-value à la revente d'une nue-propriété : règles et exemple chiffré

Mis à jour le 28 juillet 2026 · Guide du démembrement

Après l’échéance du démembrement, la revente du bien reconstitué relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI) : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value imposable, réduite par des abattements qui dépendent de la durée de détention. Deux règles propres au démembrement modifient le calcul : la durée de détention se compte, selon la doctrine administrative, depuis l’acquisition de la nue-propriété et non depuis l’échéance, et le prix d’acquisition à retenir se construit à partir du prix payé pour cette nue-propriété. Cette page expose ces règles, déroule un exemple chiffré prudent et traite la revente avant le terme. Le calcul applicable à votre cession relève de votre notaire ou de votre avocat fiscaliste.

Le régime des plus-values des particuliers en bref

Un investisseur personne physique qui vend un bien détenu dans son patrimoine privé relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI). La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Une fois réduite par les abattements pour durée de détention, elle supporte l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Déclaration et paiement interviennent lors de la vente, par l’intermédiaire du notaire.

Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC du CGI) suivent deux calendriers distincts, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux.

L’exonération d’impôt sur le revenu est donc acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. S’y ajoute une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable, c’est-à-dire après abattement, dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI). Enfin, certaines cessions sont exonérées, la plus connue étant celle de la résidence principale ; ces cas particuliers sont évoqués en fin de page.

Règle n°1 : la durée de détention court depuis l’acquisition de la nue-propriété

C’est la règle qui compte le plus pour un nu-propriétaire. Lorsque la pleine propriété a été reconstituée par extinction de l’usufruit, que cette extinction résulte de l’arrivée du terme (art. 617 du Code civil) ou du décès de l’usufruitier, la durée de détention se calcule à compter de l’acquisition de la nue-propriété, et non à compter de la date où la pleine propriété s’est reconstituée. Le nu-propriétaire a détenu un droit réel sur le bien pendant tout le démembrement ; la réunion de l’usufruit ne constitue pas une nouvelle acquisition du bien.

Concrètement, un investisseur qui a acquis sa nue-propriété il y a quinze ans compte déjà quinze années de détention le jour de l’échéance. S’il vend à ce moment-là, les abattements correspondants s’appliquent ; s’il conserve le bien, la durée continue de courir : après un démembrement de 15 ans, sept années supplémentaires en pleine propriété suffisent pour atteindre l’exonération d’impôt sur le revenu. Le décompte exact, à la date près, relève de votre notaire.

Règle n°2 : le prix d’acquisition à retenir

Le prix d’acquisition est le second terme du calcul (art. 150 VB du CGI). Pour un bien acquis en pleine propriété, il se lit dans l’acte. Pour un bien dont la pleine propriété a été reconstituée, le prix se compose de deux fractions de nature différente : la nue-propriété, acquise à titre onéreux pour un prix connu, et l’usufruit, réuni par extinction sans qu’aucun prix ait été payé.

Le prix payé pour la nue-propriété, tel qu’il figure dans l’acte d’acquisition, constitue la base du calcul. La fraction correspondant à l’usufruit obéit à des règles administratives spécifiques d’évaluation. Selon leur application, une valeur peut être attribuée à cette fraction, ce qui augmente le prix d’acquisition et réduit d’autant la plus-value imposable. Cette page ne chiffre pas cette fraction : son évaluation relève de votre notaire ou de votre avocat fiscaliste, acte d’acquisition et convention de démembrement en main.

Le même article prévoit par ailleurs que certains frais et dépenses peuvent, sous conditions, majorer le prix d’acquisition ; leur prise en compte relève également de votre conseil. Conservez dès l’acquisition l’acte, la convention de démembrement et la documentation de l’opération qui détaille la répartition du prix entre usufruit et nue-propriété : ils serviront au calcul, quinze ou vingt ans plus tard. Cette répartition est expliquée dans la page consacrée à la décote.

Exemple chiffré : une revente 15 ans après l’acquisition

L’exemple reprend les chiffres de la page sur la décote : un appartement ancien valorisé 300 000 € en pleine propriété, démembré pour 13 ans avec une décote de 31 % (soit environ 2,4 % par an), soit une nue-propriété acquise 207 000 €. L’investisseur revend le bien 15 ans après l’acquisition, deux ans après la reconstitution de la pleine propriété, à un prix fixé par hypothèse à 300 000 € : aucune hausse du marché n’est supposée, et ce chiffre ne vaut pas comme prévision. Le calcul retient l’hypothèse la plus prudente, celle où seul le prix de la nue-propriété (207 000 €) constitue le prix d’acquisition, sans valeur attribuée à la fraction usufruit et sans majoration pour frais.

L’imposition totale ressort à environ 20 400 € (7 068 € + 13 357 €), soit près de 22 % de la plus-value brute et 6,8 % du prix de vente. La surtaxe de l’art. 1609 nonies G du CGI ne s’applique pas : la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, 37 200 €, reste sous le seuil de 50 000 €. Les abattements correspondent aux dix années écoulées de la 6e à la 15e année de détention, décomptées depuis l’acquisition de la nue-propriété.

Trois remarques sur ce résultat. D’abord, ce montant constitue, pour ce prix de vente et dans l’hypothèse retenue, le calcul le plus défavorable à l’investisseur parmi ceux envisagés ici : si une valeur est reconnue à la fraction usufruit ou si des frais majorent le prix d’acquisition, la plus-value imposable diminue, et l’imposition avec elle ; seul votre conseil peut établir le calcul réel. Ensuite, la plus-value brute de 93 000 € correspond ici à la décote initiale, c’est-à-dire aux loyers auxquels l’investisseur a renoncé pendant treize ans ; elle n’intègre aucune appréciation du bien. Enfin, si le marché local a baissé, la plus-value se réduit d’autant : à 250 000 €, elle tombe à 43 000 € avant abattements ; à 207 000 € ou en dessous, elle est nulle, aucun impôt n’est dû, et l’investisseur a perdu du capital. La décote est un prix d’entrée réduit, pas une garantie de gain ; les scénarios défavorables sont détaillés dans les risques de la nue-propriété.

Revendre avant l’échéance

La nue-propriété est un droit réel cessible : l’investisseur peut la vendre à tout moment pendant le démembrement, sans l’accord de l’usufruitier, et l’acquéreur reprend l’opération jusqu’à son terme. Fiscalement, cette cession relève du même régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI). La durée de détention se compte depuis l’acquisition de la nue-propriété, et le prix d’acquisition est celui qui a été payé pour elle (art. 150 VB du CGI), sans question d’usufruit puisque ce droit n’a pas encore été réuni.

Le prix de cession est la donnée incertaine. Mécaniquement, la valeur d’une nue-propriété se rapproche de celle de la pleine propriété à mesure que l’échéance approche, puisque la durée restante de renonciation aux loyers diminue, hors évolution de la valeur du bien lui-même. En pratique, le marché secondaire est étroit : les acquéreurs sont peu nombreux, le délai de vente est imprévisible et le prix obtenu dépend de la durée restante, du marché local et de la position du vendeur. Une cession anticipée peut donc dégager une plus-value imposable comme se conclure à un prix inférieur au prix payé. Ces contraintes sont développées dans les risques de la nue-propriété ; la bonne discipline consiste à caler la durée du démembrement sur son horizon dès l’origine, ce que le simulateur permet de tester.

Ce que cette page ne traite pas

Les règles exposées ici concernent un investisseur personne physique, résident fiscal en France, qui détient la nue-propriété dans son patrimoine privé. Trois situations relèvent d’autres règles et appellent un examen avec votre conseil :

• La détention par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IS relève de règles de plus-values différentes, étrangères aux abattements décrits ici. Le choix du mode de détention se fait avant l’acquisition, avec votre avocat fiscaliste.
• La résidence principale. Si l’investisseur occupe le bien reconstitué à titre de résidence principale au moment de la vente, une exonération peut s’appliquer sous conditions ; leur vérification relève de votre notaire. Cette configuration est évoquée dans préparer sa retraite avec la nue-propriété.
• Les non-résidents. La cession par un vendeur domicilié hors de France obéit à des règles propres, en matière de prélèvement comme de formalités, à examiner avec votre conseil.

Les parts d’un fonds détenant des nues-propriétés, comme Habitat Nova, en cours de structuration, suivent enfin les règles propres aux titres ; seule la documentation réglementaire du fonds fait foi sur ce point. Le traitement fiscal d’ensemble du nu-propriétaire est présenté dans la fiscalité du démembrement, et le mécanisme complet dans le guide du démembrement.

Trois questions fréquentes

La durée de détention part-elle de l’échéance du démembrement ?

Non. Lorsque la pleine propriété se reconstitue par extinction de l’usufruit, la doctrine administrative retient que la durée de détention se compte depuis l’acquisition de la nue-propriété. Un investisseur qui a acheté sa nue-propriété quinze ans avant l’échéance dispose de quinze années de détention le jour où l’usufruit s’éteint (art. 617 du Code civil), et les abattements de l’art. 150 VC du CGI s’appliquent sur cette base. Le décompte précis relève de votre notaire.

Quel prix d’acquisition retenir pour calculer la plus-value ?

Le prix payé pour la nue-propriété, tel qu’il figure dans l’acte, constitue la base (art. 150 VB du CGI). La fraction correspondant à l’usufruit réuni par extinction obéit à des règles administratives d’évaluation spécifiques : selon leur application, une valeur peut lui être attribuée, ce qui réduit la plus-value imposable. Ce point, ainsi que les frais susceptibles de majorer le prix, se traite avec votre notaire ou votre avocat fiscaliste, documents d’acquisition en main.

Et si je revends avant l’échéance ?

La cession de la nue-propriété relève du même régime des particuliers, avec une durée de détention décomptée depuis l’acquisition et, comme prix d’acquisition, le prix payé pour la nue-propriété. Le prix de vente, lui, dépend d’un marché secondaire étroit : ni le délai ni le montant ne sont garantis, et une cession anticipée peut se conclure en perte. D’autres réponses figurent dans les questions fréquentes.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.