La nue-propriété pour les non-résidents et expatriés

Mis à jour le 25 août 2026 · Guide du démembrement

Un expatrié qui veut garder ou construire un patrimoine immobilier en France se heurte à deux obstacles : la fiscalité spécifique des non-résidents et la gestion à distance. La nue-propriété a été pensée pour des investisseurs qui n’ont besoin ni de revenus immédiats ni d’un bien à gérer. Cette page passe en revue ce qu’elle change concrètement pour un expatrié, et ce qu’elle ne change pas. La mécanique générale du démembrement est exposée dans le guide complet.

Le locatif classique, vu depuis l’étranger

Un non-résident qui loue un logement en France reste imposable en France sur ces loyers. Les revenus fonciers de source française sont soumis au barème avec un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà d’un seuil de revenu, sauf option pour le taux moyen, c’est-à-dire le taux qui résulterait de l’imposition de l’ensemble de vos revenus mondiaux, lorsqu’il est plus favorable (art. 197 A du CGI). S’y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés à un prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni, sans être à la charge d’un régime obligatoire français. Le tout sous réserve de la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence, et avec une déclaration française à produire chaque année. Ces règles dépendent étroitement de votre situation : leur application relève de votre avocat fiscaliste ou de votre conseiller habituel.

Aux obligations déclaratives s’ajoute la gestion elle-même : trouver et suivre les locataires, arbitrer les travaux, gérer les impayés et les départs, le tout avec un décalage horaire et sans pouvoir passer voir le bien. Beaucoup d’expatriés délèguent à une agence ; la délégation réduit la charge, pas la responsabilité.

Ce que change la nue-propriété

En achetant la nue-propriété d’un bien existant, vous renoncez aux loyers pendant une durée fixée à l’avance, et le prix d’achat en tient compte : c’est la décote. Pour un non-résident, cette renonciation a une conséquence directe : pas de loyers perçus, donc pas de revenus fonciers de source française à déclarer au titre de ce bien pendant toute la durée du démembrement. Le traitement applicable à votre situation d’ensemble reste à valider avec votre conseil.

La gestion suit la même logique. Pendant la durée, c’est l’usufruitier qui loue, entretient et supporte les charges courantes du bien ; sur les opérations Luso, il s’agit de la foncière d’usufruits du groupe, tenue par une convention de démembrement, avec un reporting régulier transmis au nu-propriétaire où qu’il réside. La taxe foncière incombe à l’usufruitier pendant le démembrement. Il ne reste au nu-propriétaire aucune décision de gestion courante à prendre, ce qui, à distance, est précisément le point recherché.

À l’échéance inscrite dans l’acte, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans nouvel acte ni frais liés à cette extinction (art. 617 du Code civil). La valeur du bien sera alors celle du marché, supérieure ou inférieure au prix payé : la décote est un prix d’entrée réduit, jamais une promesse de gain.

L’IFI du non-résident

Les non-résidents ne sont imposables à l’impôt sur la fortune immobilière que sur leurs actifs immobiliers situés en France, dès lors que leur valeur nette taxable dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Or la nue-propriété acquise dans un démembrement d’investissement n’entre en principe pas dans l’assiette du nu-propriétaire : c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI). Pour un expatrié déjà exposé à l’IFI sur son patrimoine français, la nue-propriété acquise n’entre alors pas, en principe, dans l’assiette pendant la durée du démembrement ; les exceptions du texte et le traitement de votre situation restent à valider avec votre conseil. Le mécanisme, ses limites et la raison pour laquelle l’IFI ne doit jamais être le seul motif d’investir sont détaillés dans nue-propriété et IFI.

Préparer un retour en France

Pour beaucoup d’expatriés, l’investissement immobilier français porte un projet précis : disposer d’un bien au moment du retour. La nue-propriété à durée fixe se prête bien à ce calendrier, puisque l’échéance est connue dès l’acte : elle peut être rapprochée d’un retour envisagé, d’un départ en retraite ou de l’installation d’un enfant en France. À l’échéance, vous occupez le bien, le louez ou le vendez. Si le retour intervient avant l’échéance, rien ne change pour l’opération elle-même : le démembrement continue jusqu’à son terme, sur un bien qui, pendant la durée restante, ne produit toujours ni loyers ni gestion. Votre retour modifie en revanche votre situation fiscale d’ensemble ; ce changement se prépare avec votre notaire ou votre avocat fiscaliste. La logique de calendrier est développée dans préparer sa retraite avec la nue-propriété.

Acheter à distance : les aspects pratiques

La signature. Un achat immobilier français peut se signer sans venir en France, par procuration. Selon les cas, la procuration doit être authentique ou avoir date certaine : elle se régularise auprès d’un notaire local, d’un consulat de France ou par comparution à distance lorsque les textes le permettent, avec le formalisme requis (légalisation ou apostille : les formalités qui font reconnaître en France un acte signé à l’étranger, selon le pays). Votre notaire indique la forme exacte exigée pour votre dossier.

Le financement. Les banques françaises prêtent aux non-résidents avec plus de réticence : apport demandé plus élevé, établissements spécialisés, délais plus longs. Le sujet mérite d’être anticipé tôt ; une acquisition comptant, fréquente sur ce type d’opération, simplifie le parcours. L’accès en direct aux opérations Luso se fait à partir d’environ 100 000 €.

Le suivi. Pendant la durée, le reporting transmis par l’usufruitier remplace les allers-retours : état du bien, vie de la copropriété, provision travaux. Aucune présence en France n’est nécessaire avant l’échéance.

À la revente et au-delà

Si vous cédez la nue-propriété avant le terme, la plus-value éventuelle d’un non-résident relève d’un prélèvement spécifique (art. 244 bis A du CGI), au taux de 19 % augmenté des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention et, dans certains cas, des exonérations propres aux anciens résidents. Les cédants résidant hors de l’Espace économique européen doivent en outre, au-delà de certains seuils, désigner un représentant fiscal accrédité, et une surtaxe peut s’appliquer aux plus-values élevées. Les règles de calcul propres à la nue-propriété (durée de détention, prix d’acquisition) sont exposées dans la plus-value à la revente d’une nue-propriété ; leur combinaison avec votre convention fiscale relève de votre conseil. La transmission depuis l’étranger, elle, fait intervenir la convention applicable en matière de donations et de successions : elle se structure impérativement avec votre notaire.

Des risques inchangés depuis l’étranger

L’éloignement ne modifie aucun des risques du montage, exposés en détail dans les risques de la nue-propriété : capital immobilisé pendant toute la durée, marché secondaire étroit si un besoin de liquidité survient, valeur à l’échéance qui sera celle du marché de ce moment-là, importance déterminante de la qualité de l’usufruitier et de la précision de la convention. Un point mérite une attention particulière depuis l’étranger : l’absence de revenus pendant la durée suppose que votre trésorerie de résident étranger n’aura pas besoin de ce capital avant l’échéance, y compris en cas d’imprévu.

Trois questions fréquentes

Un non-résident doit-il déclarer quelque chose en France pendant le démembrement ?

Au titre du bien démembré, il n’y a pas de revenus fonciers à déclarer puisqu’aucun loyer n’est perçu, et la taxe foncière incombe à l’usufruitier pendant la durée. Reste l’IFI pour les patrimoines immobiliers français dépassant le seuil : la nue-propriété n’entre en principe pas dans l’assiette (art. 968 du CGI). Votre situation d’ensemble (autres biens français, convention fiscale) peut créer d’autres obligations : un point annuel avec votre conseil reste la règle prudente.

Peut-on acheter une nue-propriété sans venir en France ?

Oui, c’est courant. L’étude du dossier, la convention de démembrement et les échanges avec l’opérateur se font depuis votre pays de résidence, et la signature notariée passe par une procuration établie dans les formes requises depuis votre pays de résidence. Prévoyez simplement les délais du formalisme local (rendez-vous consulaire ou notaire local, apostille le cas échéant).

Que se passe-t-il si je rentre en France avant l’échéance ?

L’opération n’est pas modifiée : le démembrement court jusqu’à son terme, sans loyers ni gestion, et la pleine propriété se reconstitue à la date prévue. Votre retour change en revanche votre situation fiscale personnelle, y compris pour le traitement du bien après l’échéance (occupation, location, revente) : un point avec votre avocat fiscaliste ou votre notaire au moment du retour reste la règle prudente. D’autres réponses figurent dans nos questions fréquentes.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.