Nue-propriété et IFI : ce que prévoit l'article 968 du CGI

Mis à jour le 28 juillet 2026 · Guide du démembrement

Pour un investisseur redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la nue-propriété a un traitement particulier. L’article 968 du CGI prévoit que les actifs grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ; en principe, la nue-propriété n’entre donc pas dans l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire (le patrimoine sur lequel l’impôt est calculé) pendant la durée du démembrement. Ce principe connaît des exceptions, cesse à l’échéance et ne suffit jamais, à lui seul, à justifier un investissement : toute décision fondée sur ce critère exige une qualification préalable par votre avocat fiscaliste ou votre notaire.

Ce que prévoit l’article 968 du CGI

Un rappel d’abord. Le démembrement de propriété sépare un bien immobilier en deux droits : l’usufruit, qui confère l’usage du bien et la perception de ses loyers, et la nue-propriété, la propriété du bien sans sa jouissance pendant la durée convenue. Le fonctionnement d’ensemble est présenté dans le guide complet, et le droit du nu-propriétaire est détaillé dans notre page sur la nue-propriété.

En matière d’IFI, la question est de savoir qui déclare un bien démembré, et pour quelle valeur. L’article 968 du CGI y répond : les actifs grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. La valeur du bien est donc rattachée, en principe, au patrimoine de l’usufruitier ; le nu-propriétaire, lui, n’a en principe rien à déclarer à l’IFI au titre de son droit pendant la durée du démembrement.

La règle suit la réalité économique du montage : l’usufruitier a l’usage du bien et en perçoit les revenus, et c’est dans son patrimoine que le texte place la valeur entière. Sur les opérations Luso, l’usufruitier est la foncière du groupe, qui achète les usufruits et exploite les biens en bailleur professionnel.

Qui déclare quoi à l’IFI : le tableau

Le tableau ci-dessous résume qui déclare quoi pendant la durée d’un démembrement d’investissement à durée fixe, dans les cas d’exception prévus par la loi et après l’échéance.

La deuxième ligne appelle une explication. Dans certains cas énumérés par l’article 968 du CGI, par exemple l’usufruit légal que l’article 757 du Code civil attribue au conjoint survivant sur la succession de son époux, la loi répartit la valeur du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun déclarant sa part selon le barème viager de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier : 90 % de la valeur de la pleine propriété avant 21 ans, 10 % après 91 ans, par tranches de dix ans, le solde revenant à la nue-propriété. Cette configuration relève du démembrement subi (démembrement et succession), non du démembrement d’investissement, où l’usufruit est acquis pour une durée fixe par un bailleur professionnel. L’article 968 vise aussi certaines ventes avec réserve d’usufruit au profit du vendeur ; ce cas, étranger au démembrement d’investissement où l’usufruit est acquis par un tiers professionnel, mérite d’être écarté explicitement. La qualification de l’opération que vous envisagez reste à confirmer par votre avocat fiscaliste ou votre notaire.

La conséquence pour un patrimoine déjà taxable

Pour un foyer dont le patrimoine immobilier est déjà soumis à l’IFI, chaque acquisition en pleine propriété augmente l’assiette imposable, à hauteur de la valeur du bien acquis. Une acquisition en nue-propriété obéit à une autre logique : pendant la durée du démembrement, le droit acquis n’entre en principe pas dans l’assiette du nu-propriétaire.

La portée de ce constat doit être posée avec exactitude. Il décrit ce qui n’entre pas dans l’assiette ; il ne promet aucune économie d’impôt, ne réduit pas l’IFI dû sur le reste de votre patrimoine et ne préjuge pas du traitement applicable à votre situation. Les durées de démembrement des opérations Luso vont de 6 à 20 ans : le raisonnement s’apprécie sur une période longue, pendant laquelle votre situation comme les textes peuvent évoluer.

Les limites du principe

Trois limites doivent être énoncées avec le même sérieux que le principe lui-même.

Des exceptions existent

L’article 968 du CGI prévoit lui-même des cas dans lesquels la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors imposable sur sa fraction. L’exemple le plus connu est l’usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 du Code civil), présenté dans le tableau ci-dessus. Ces configurations sont énumérées par le texte ; savoir si l’une d’elles s’applique à l’opération que vous envisagez relève d’une analyse au cas par cas, à mener avec votre avocat fiscaliste ou votre notaire avant toute décision.

À l’échéance, le bien rejoint le patrimoine taxable

Le démembrement est temporaire. À son terme, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire et le bien entre alors dans son patrimoine taxable à l’IFI dans les conditions de droit commun, pour sa valeur à cette date. Le traitement décrit sur cette page vaut pendant la durée du démembrement, pas au-delà. Et cette valeur à l’échéance dépendra du marché du moment : elle peut être supérieure comme inférieure au prix payé pour la nue-propriété.

Le financement et les dettes ont leurs propres règles

La prise en compte des dettes à l’IFI obéit à des règles particulières, et le financement d’une acquisition démembrée soulève des questions spécifiques : quelles dettes viennent, ou non, en déduction, et dans quel patrimoine. Ces règles dépendent du montage retenu ; si vous envisagez un financement à crédit, faites-les examiner avec votre conseil avant la signature.

Et les parts de SCPI démembrées ?

Le démembrement de parts de SCPI est proposé par de nombreux distributeurs : un investisseur achète la nue-propriété de parts pour une durée fixe, un autre, souvent une personne morale, en achète l’usufruit et perçoit les distributions. Le même principe s’applique en général aux parts détenues en nue-propriété : l’usufruitier des parts les comprend dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire n’a en principe rien à déclarer à l’IFI à ce titre pendant la durée. Deux précisions. Les parts de sociétés entrent dans l’assiette de l’IFI selon des règles propres, qui tiennent compte de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers ; et les exceptions de l’article 968 du CGI comme les règles relatives aux dettes s’appliquent aussi aux parts. Le traitement d’une nue-propriété de parts dans votre déclaration se vérifie donc, lui aussi, avec votre avocat fiscaliste ou votre notaire.

Si le traitement à l’IFI est voisin, l’objet détenu ne l’est pas.

Ce tableau ne désigne pas un format préférable à l’autre : pour qui veut un actif identifié, à occuper ou à louer à l’échéance, la nature du droit compte d’abord ; pour qui cherche une exposition mutualisée avec un ticket d’entrée plus faible, c’est la granularité. Dans les deux cas, le capital est immobilisé sur la durée, la valeur à l’échéance n’est pas garantie et la revente anticipée se heurte à un marché étroit. Luso ne propose pas de démembrement de parts de SCPI : ses opérations portent sur la nue-propriété de biens en direct dans l’ancien, et le traitement fiscal des parts d’Habitat Nova, fonds en cours de structuration, sera décrit dans sa documentation réglementaire, seule à faire foi.

L’IFI ne doit jamais être le seul motif d’investir

Un investissement immobilier qui ne tiendrait que par son traitement fiscal serait mal construit : les textes peuvent évoluer, l’actif reste. La décision d’acquérir une nue-propriété repose d’abord sur des critères patrimoniaux : la qualité du bien et de sa localisation, la durée du démembrement rapportée à votre horizon, la solidité de l’usufruitier et la précision de la convention qui organise l’opération.

Ce que l’IFI ne doit pas décider à votre place

Le critère IFI répond à une seule question, celle de l’assiette pendant la durée ; il ne répond à aucune des suivantes.

• La durée. Elle se choisit à partir de votre horizon (retraite, transmission, projet d’occupation), pas du nombre d’années hors assiette. Trop longue pour vos besoins, elle programme une revente anticipée sur un marché secondaire étroit, sans garantie de délai ni de prix.
• Le montant. Le capital est indisponible pendant toute la durée, de 6 à 20 ans sur les opérations Luso : un capital dont vous n’aurez pas besoin avant l’échéance, à apprécier avec votre conseiller au regard de votre trésorerie prévisible.
• Le bien et l’usufruitier. Un emplacement médiocre ou un bâti mal entretenu ne deviennent pas de bons actifs parce qu’ils sont détenus en nue-propriété ; la valeur à l’échéance dépendra du marché local et de l’état du bien restitué, et peut être inférieure au prix payé.
• La stabilité du cadre. Les textes fiscaux changent, parfois plusieurs fois en quinze ans. Une opération qui resterait cohérente si l’article 968 du CGI était modifié est construite sur l’actif ; une autre repose sur un texte.

Les risques du montage demeurent, quelle que soit votre situation fiscale. Le capital est immobilisé pendant la durée du démembrement et le marché secondaire de la nue-propriété est étroit : ni le délai ni le prix d’une revente anticipée ne sont garantis. La valeur du bien à l’échéance ne l’est pas davantage, et la qualité de l’entretien repose sur l’usufruitier pendant toute la durée. Ces risques sont détaillés dans les risques de la nue-propriété.

C’est sur ces critères que Luso construit ses opérations : immobilier résidentiel ancien, décote constatée de 25 à 45 % selon la durée et la localisation, usufruitier identifié dès le premier jour (la foncière d’usufruits du groupe, qui détient et exploite les 54 villas des Villas d’Olonne, aux Sables-d’Olonne ; une opération parisienne est en cours d’acquisition). L’accès en direct se fait à partir d’environ 100 000 € ; Habitat Nova, fonds en cours de structuration, vise un accès à partir de 10 000 €, sa documentation réglementaire étant seule à faire foi.

Préparer l’échange avec votre conseil

Si votre situation au regard de l’IFI compte parmi vos motivations, cinq questions structurent l’analyse à mener avec votre avocat fiscaliste ou votre notaire :

• La qualification du démembrement. Le principe de l’article 968 du CGI s’applique-t-il à l’opération envisagée, ou l’une des exceptions du texte conduit-elle à une répartition de la valeur ?
• La nature de l’actif. Bien en direct ou parts de société : principe voisin, mais règles d’assiette et droit détenu différents.
• Le financement. Si l’acquisition est réalisée à crédit, quel est le sort des dettes au regard de l’IFI ?
• L’horizon. À l’échéance, le bien reconstitué entrera dans votre patrimoine taxable : comment cette date s’articule-t-elle avec votre situation prévisible à ce moment-là ?
• La déclaration d’ensemble. Comment l’opération s’insère-t-elle dans votre déclaration IFI et dans le reste de votre patrimoine ?

Le traitement fiscal complet du nu-propriétaire (acquisition, revenus, échéance, transmission) est présenté dans notre page sur la fiscalité du démembrement ; d’autres réponses figurent dans les questions fréquentes.

Trois questions fréquentes

Dois-je déclarer ma nue-propriété à l’IFI pendant le démembrement ?

En principe, non : l’article 968 du CGI place les actifs grevés d’un usufruit dans le patrimoine de l’usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété, et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du nu-propriétaire. Des exceptions existent, avec une répartition de la valeur entre les deux titulaires dans certains cas, comme l’usufruit légal du conjoint survivant : le traitement applicable à votre déclaration se vérifie avec votre avocat fiscaliste ou votre notaire.

Que devient mon IFI à l’échéance du démembrement ?

À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue entre vos mains et le bien entre dans votre patrimoine taxable dans les conditions de droit commun, pour sa valeur à cette date. Cette valeur dépendra du marché du moment ; elle peut être inférieure au prix payé pour la nue-propriété. L’articulation entre cette échéance et votre situation d’alors se prépare avec votre conseil, dès l’acquisition.

Un financement à crédit change-t-il l’analyse ?

Il peut la modifier. Le traitement des dettes au regard de l’IFI suit des règles propres, dont l’application dépend du montage et de la nature du financement ; aucune conclusion générale ne peut être posée ici. Si un crédit est envisagé, faites examiner son sort par votre avocat fiscaliste ou votre notaire avant de vous engager.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.