Nue-propriété : définition, droits et obligations du nu-propriétaire

Mis à jour le 16 juillet 2026 · Guide du démembrement

La nue-propriété est le droit de propriété d’un bien dont l’usage et les revenus ont été temporairement cédés à un tiers, l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient les murs (un droit réel immobilier inscrit à son nom) mais n’occupe pas le bien et n’en perçoit pas les loyers pendant la durée du démembrement. À l’échéance d’un usufruit à durée fixe, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre ses mains (art. 617 du Code civil), sans acte et sans frais. La nue-propriété est l’un des deux droits issus du démembrement de propriété, l’autre étant l’usufruit (art. 578 du Code civil).

Ce que possède exactement un nu-propriétaire

Un droit réel, inscrit à son nom

Acheter une nue-propriété, ce n’est acquérir ni une créance ni une part de société : c’est acquérir un droit réel immobilier, c’est-à-dire un droit direct sur le bien lui-même. L’acquisition est constatée par acte notarié et publiée, comme toute acquisition immobilière. Le nu-propriétaire figure au titre de propriété et son droit est opposable aux tiers pendant toute la durée du démembrement.

Concrètement, le nu-propriétaire possède la substance du bien : les murs, la structure, le terrain. Il détient aussi ce que les juristes appellent l’abusus, le droit de disposer : il peut vendre sa nue-propriété, la donner ou l’hypothéquer, sans avoir à demander l’accord de l’usufruitier.

Ce qui appartient à l’usufruitier pendant la durée

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance (art. 578 du Code civil). Pendant toute la durée convenue, l’usufruitier (sur les opérations Luso, la foncière d’usufruits créée à cet effet) a l’usage du bien et en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien : c’est le principe même de l’opération, et c’est ce qui explique le prix d’acquisition réduit, détaillé dans notre page sur la décote de la nue-propriété. Les droits et obligations de l’usufruitier sont détaillés dans la page consacrée à l’usufruit.

Cette absence de revenus a une contrepartie fiscale simple : pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier au titre de ce bien et ne supporte donc, à ce titre, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. Votre situation d’ensemble mérite néanmoins d’être examinée avec votre conseiller habituel.

Les droits attachés à la nue-propriété

La nue-propriété n’est pas un droit figé en attendant l’échéance. Son titulaire peut :

• La vendre. La cession est juridiquement libre, à tout moment. En pratique, le marché secondaire de la nue-propriété est étroit : trouver un acquéreur peut prendre du temps, et le prix dépendra de la durée restante et des conditions de marché du moment.
• La donner ou la transmettre. La nue-propriété peut faire l’objet d’une donation ou entrer dans une succession.
• L’hypothéquer. Comme tout droit réel immobilier, la nue-propriété peut être donnée en garantie d’un financement, dans les conditions acceptées par le prêteur.
• Être informé. Sur les opérations Luso, la convention de démembrement prévoit un reporting régulier du bailleur au nu-propriétaire : occupation, loyers, entretien, travaux.

Sur le volet transmission, la valeur fiscale de la nue-propriété est réduite pendant le démembrement : pour un usufruit à durée fixe, le barème de l’art. 669 du CGI évalue l’usufruit à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, le solde revenant à la nue-propriété. Ce barème sert au calcul de certains droits ; il est distinct de la valorisation économique qui fonde la répartition du prix sur les opérations Luso. Toute stratégie de transmission se construit avec votre notaire.

Les obligations du nu-propriétaire

En démembrement classique, la loi répartit les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, et la convention peut préciser cette répartition. C’est un point de vigilance majeur : une convention imprécise ou un usufruitier défaillant peuvent transformer une opération simple en source de litiges. La qualité de l’usufruitier compte autant que celle du bien.

Sur les opérations Luso, la convention de démembrement confie à la foncière d’usufruits la gestion locative en direct, l’entretien courant et les mises aux normes, avec une provision travaux constituée en continu pendant toute la durée. La restitution du bien en état, à l’échéance, est documentée dans la convention. Le nu-propriétaire n’a, pendant la durée, ni locataire à gérer ni charge d’exploitation à supporter.

Pendant la durée, puis à l’échéance

Pendant le démembrement

La position du nu-propriétaire est passive par construction : pas de gestion, pas de loyers, pas, en principe, de fiscalité courante sur ce bien. En matière d’IFI, l’art. 968 du CGI prévoit qu’en principe l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n’a, en principe, pas à déclarer ce droit à l’IFI. Certaines configurations font toutefois exception et entraînent une répartition de la valeur entre les deux titulaires : ce point se vérifie avec votre conseiller. L’ensemble du traitement fiscal est détaillé dans notre page sur la fiscalité du démembrement.

À l’échéance

L’usufruit à durée fixe s’éteint à l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil). La pleine propriété se reconstitue alors automatiquement entre les mains du nu-propriétaire : sans nouvel acte, sans frais, et sans imposition au titre de cette réunion ; pour la traduction précise dans votre situation, votre notaire reste l’interlocuteur de référence.

Le plein propriétaire retrouve toutes ses options : occuper le bien, le louer ou le vendre. En cas de revente, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des règles de calcul propres aux biens acquis en démembrement, notamment pour la détermination du prix d’acquisition. Ce calcul se prépare avec votre notaire ou votre avocat fiscaliste.

Un point doit rester présent à l’esprit : la reconstitution de la pleine propriété est une certitude juridique, la valeur du bien à cette date n’en est pas une. Le marché immobilier peut avoir monté comme baissé entre-temps ; la décote d’acquisition n’est pas une garantie de plus-value.

Nue-propriété, pleine propriété, parts de SCPI : ce qui change

Face à une détention en pleine propriété, la différence tient au calendrier. Le prix d’entrée est réduit (sur les opérations Luso dans l’ancien, la décote constatée va de 25 à 45 % selon la durée et la localisation) en contrepartie de l’absence de revenus et d’usage pendant la durée. Les frais d’acquisition (notaire) sont par ailleurs calculés sur le seul prix de la nue-propriété acquise, et non sur la valeur du bien en pleine propriété ; pour un chiffrage précis dans votre situation, rapprochez-vous de votre notaire.

Face à des parts de SCPI, la différence est de nature. Une part de SCPI est une part de société : l’investisseur détient un titre, la société détient les immeubles, et les revenus distribués sont imposables entre ses mains. La nue-propriété est un droit réel direct sur un bien identifié (un appartement, une villa) inscrit au nom de l’investisseur, sans revenu distribué pendant la durée. Les deux logiques peuvent coexister dans un patrimoine ; elles ne répondent pas au même besoin.

La nue-propriété est-elle faite pour vous ?

La nue-propriété s’adresse à des investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui raisonnent à horizon long : les durées de démembrement des opérations Luso vont de 6 à 20 ans, et le capital est immobilisé sur la période, le marché secondaire restant étroit. Elle suppose aussi d’accepter un risque de marché à l’échéance : la valeur de revente dépendra des conditions du moment.

Elle peut en revanche convenir à qui prépare une retraite, une transmission ou la constitution d’un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion. Les opérations Luso dans l’ancien sont accessibles à partir d’environ 100 000 € ; le fonds Habitat Nova, en cours de structuration, vise un accès à partir de 10 000 €. Pour situer ces ordres de grandeur, le simulateur permet de tester durées et montants, et la page Investir détaille le déroulé d’une opération.

Trois questions fréquentes

La revente d’une nue-propriété est-elle possible avant le terme du démembrement ?

Oui. La nue-propriété est un droit réel librement cessible : aucune autorisation de l’usufruitier n’est requise. En pratique, le marché secondaire est étroit ; la revente demande du temps, et le prix dépend de la durée restante du démembrement et des conditions de marché. L’acquéreur reprend la position telle quelle, jusqu’à l’échéance prévue.

Le nu-propriétaire paie-t-il des impôts pendant le démembrement ?

Ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux au titre de ce bien, puisqu’il n’en perçoit aucun loyer. En matière d’IFI, la nue-propriété n’entre en principe pas dans l’assiette du nu-propriétaire (art. 968 du CGI), sous réserve d’exceptions. Votre déclaration d’ensemble reste à valider avec votre conseiller.

Que se passe-t-il si l’usufruitier entretient mal le bien ?

C’est le risque central d’un démembrement, et la raison pour laquelle la convention doit être précise. Le modèle Luso traite ce point par construction : la foncière d’usufruits est identifiée dès le premier jour, exploite les biens en bailleur professionnel, constitue une provision travaux en continu et s’engage sur une restitution en état documentée dans la convention de démembrement. Les opérations en cours sont présentées dans le portefeuille.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.