Usufruit : définition, droits, obligations et extinction

Mis à jour le 19 juillet 2026 · Guide du démembrement

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance (art. 578 du Code civil). Son titulaire, l’usufruitier, peut occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les loyers ; en contrepartie, il doit l’entretenir et le restituer en état au terme de son droit. Temporaire par nature, l’usufruit est viager dans les démembrements familiaux et consenti pour une durée fixe dans les opérations d’investissement, où il est détenu par un bailleur professionnel. À son extinction, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire.

L’usufruit, versant actif du démembrement

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui concentre l’usage et les revenus, et la nue-propriété, qui conserve les murs et le droit de disposer. Les juristes décrivent cette répartition par trois attributs : l’usus (utiliser le bien) et le fructus (en percevoir les fruits, ici les loyers) appartiennent à l’usufruitier ; l’abusus (vendre, donner, hypothéquer) demeure au nu-propriétaire.

Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier est la partie agissante du montage. Il occupe ou loue, encaisse les loyers, entretient le bien et absorbe les aléas de l’exploitation : vacance, impayés, travaux courants. Le nu-propriétaire, lui, attend l’échéance sans gestion ni revenus. La mécanique d’ensemble est exposée dans le guide complet du démembrement, et le versant patrimonial dans la page consacrée à la nue-propriété. La présente page détaille ce que l’usufruitier peut faire, ce qu’il doit faire et comment son droit prend fin.

Usufruit viager, usufruit à durée fixe

L’usufruit est toujours temporaire ; ce qui varie, c’est la façon dont son terme est fixé.

L’usufruit viager s’éteint au décès de son titulaire (art. 617 du Code civil). C’est la forme habituelle des démembrements familiaux : un conjoint survivant recueille l’usufruit du patrimoine, des parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants en s’en réservant la jouissance. Sa durée est, par construction, inconnue à l’avance.

L’usufruit à durée fixe, parfois appelé usufruit temporaire, est constitué pour un nombre d’années arrêté dès l’origine. C’est la forme utilisée dans les opérations d’investissement : l’investisseur acquiert la nue-propriété, un bailleur professionnel acquiert l’usufruit pour une durée convenue, de 6 à 20 ans sur les opérations Luso, et chacun connaît la date de fin dès la signature des actes. La valeur de cet usufruit temporaire, qui correspond aux loyers attendus sur la durée, explique le prix d’entrée réduit du nu-propriétaire ; le calcul est détaillé dans la page consacrée à la décote.

Le cas de la personne morale : trente ans au maximum

Lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale (une société, comme la foncière d’usufruits de Luso), la loi le plafonne : il ne peut excéder trente ans (art. 619 du Code civil). Ce plafond reste très au-dessus des durées pratiquées dans les opérations d’investissement, mais il rappelle une règle de fond : un usufruit détenu par une société ne peut pas être perpétuel.

Les droits de l’usufruitier : occuper, louer, percevoir

L’usufruitier peut jouir du bien par lui-même ou le donner à bail (art. 595 du Code civil). Concrètement, trois prérogatives :

• Occuper le bien, s’il choisit d’en faire son usage personnel.
• Le louer, en choisissant le locataire, en signant le bail et en assumant la gestion locative.
• Percevoir les loyers, qui lui reviennent en totalité pendant toute la durée de son droit.

Le même article pose une limite : les baux ruraux et les baux commerciaux, parce qu’ils peuvent engager le bien au-delà de la durée de l’usufruit, requièrent le concours du nu-propriétaire ou, à défaut, une autorisation de justice. Dans les opérations résidentielles, ce cas reste marginal ; la convention de démembrement précise en pratique le régime des locations autorisées.

Les obligations : conserver la substance, entretenir, réparer

La jouissance a une contrepartie, résumée par l’art. 578 du Code civil : conserver la substance du bien. L’usufruitier devra rendre, au terme de son droit, un bien maintenu en état, et cette obligation gouverne toute son exploitation.

Le Code civil répartit les travaux entre les deux titulaires. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de l’usufruitier, auquel cas elles lui incombent (art. 605 du Code civil). Les grosses réparations font l’objet d’une liste limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier (art. 606 du Code civil). Tout le reste relève de l’entretien.

Cette répartition légale peut être aménagée par la convention de démembrement, et c’est un point d’attention majeur pour le nu-propriétaire : la frontière entre entretien et grosses réparations, héritée du Code civil de 1804, se transpose mal à un ravalement, une réfection de toiture ou une mise aux normes énergétique. Une convention silencieuse laisse place au litige ; une convention précise fixe qui finance quoi, sur quelle durée et avec quels justificatifs. Sur les opérations Luso, la convention confie à la foncière d’usufruits l’entretien et les mises aux normes pendant toute la durée, adossés à une provision travaux constituée en continu. Le détail, jusqu’aux obligations de performance énergétique, figure dans DPE, entretien et mises aux normes.

Taxe foncière et charges annuelles

L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, des charges annuelles du bien, telles que les contributions (art. 608 du Code civil). La taxe foncière incombe donc en principe à l’usufruitier, et le nu-propriétaire n’a pas, en principe, à la supporter pendant le démembrement. Les charges courantes liées à l’exploitation suivent la même logique dans la pratique des conventions. Pour la portée exacte de ces règles dans votre situation, votre notaire ou votre conseiller habituel reste l’interlocuteur de référence.

Le traitement fiscal du nu-propriétaire pendant et après le démembrement (revenus, IFI, revente, transmission) est développé dans la page dédiée à la fiscalité du démembrement.

L’extinction de l’usufruit

L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier ou par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil). Dans un démembrement d’investissement à durée fixe, c’est la seconde branche qui joue : à la date prévue dans l’acte, le droit disparaît de lui-même. La pleine propriété se reconstitue alors entre les mains du nu-propriétaire, sans acte à signer et sans frais.

Pour l’usufruitier, l’extinction emporte une obligation concrète : restituer le bien dans l’état que commande son devoir de conservation. C’est à ce moment que se mesure la qualité de l’exploitation passée. Un bien entretenu année après année se rend sans difficulté ; un bien négligé pendant quinze ans se rend mal, et le nu-propriétaire en subit les conséquences. Cette dépendance à la qualité de l’usufruitier est le principal risque opérationnel du montage ; elle se traite avant la signature, par le choix de l’usufruitier et par la précision de la convention.

L’usufruitier professionnel : le métier de la foncière Luso

Détenir des usufruits temporaires est un métier de bailleur, avec ses compétences propres : louer, entretenir, tenir des engagements sur quinze ou vingt ans. Dans les opérations Luso, ce rôle est tenu par la foncière d’usufruits du groupe, créée pour acheter les usufruits et exploiter les biens. L’usufruitier est donc connu du nu-propriétaire dès le premier jour, et ses engagements sont inscrits dans la convention de démembrement : location et gestion assurées en propre, entretien et mises aux normes pendant toute la durée, provision travaux alimentée en continu pour financer le maintien en état, compte rendu régulier au nu-propriétaire et restitution documentée à l’échéance.

La foncière détient et exploite aujourd’hui les usufruits des Villas d’Olonne, 54 villas en résidence de tourisme aux Sables-d’Olonne ; une opération parisienne est en cours d’acquisition. Les opérations en direct sont accessibles à partir d’environ 100 000 € ; leur déroulé et la mention des risques propres à chaque opération figurent sur la page investir.

Un rappel pour finir : la qualité de l’usufruitier réduit le risque opérationnel du montage, elle ne supprime ni l’immobilisation du capital sur la durée du démembrement, ni l’étroitesse du marché secondaire de la nue-propriété, ni l’incertitude sur la valeur du bien à l’échéance.

Trois questions fréquentes

L’usufruitier peut-il vendre le bien pendant le démembrement ?

Non. Le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, l’hypothéquer) appartient au nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut céder que son propre droit d’usufruit, pour la durée qui en reste à courir, et la vente de la pleine propriété suppose l’accord des deux titulaires. Cette séparation protège le nu-propriétaire : aucune décision de l’usufruitier ne peut lui faire perdre la propriété du bien.

Qui paie la taxe foncière pendant le démembrement ?

En principe, l’usufruitier : le Code civil met à sa charge les charges annuelles du bien, dont les contributions (art. 608 du Code civil). La convention de démembrement confirme ou précise cette répartition opération par opération. Pendant la durée, le nu-propriétaire n’a donc, en principe, ni taxe foncière ni charge d’exploitation à supporter ; faites vérifier le traitement applicable à votre acquisition par votre notaire.

Quelle différence entre un usufruitier et un locataire ?

La nature du droit. Le locataire détient une créance contre son bailleur, née d’un contrat de location ; l’usufruitier détient un droit réel, qui porte directement sur le bien, se publie au fichier immobilier et s’impose à tous. L’usufruitier peut d’ailleurs donner lui-même le bien à bail (art. 595 du Code civil) : il devient alors bailleur à son tour. Ses obligations sont aussi d’une autre ampleur, puisqu’il doit conserver la substance du bien et l’entretenir pendant toute la durée de son droit, quand le locataire ne répond que des obligations de son bail.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.