Fiscalité du démembrement et de la nue-propriété : le guide

Mis à jour le 16 juillet 2026 · Guide du démembrement

La fiscalité du démembrement de propriété se lit en trois temps. À l’acquisition, les frais de notaire du nu-propriétaire sont calculés sur le seul prix de la nue-propriété, et non sur la valeur du bien entier. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer : il n’a donc ni revenus fonciers imposables ni prélèvements sociaux sur ce bien, et la nue-propriété n’entre en principe pas dans l’assiette de l’IFI (art. 968 du CGI). À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans acte ni frais (art. 617 du Code civil) et, en elle-même, sans imposition au titre de cette réunion.

Une précision avant d’entrer dans le détail. Cette page décrit des principes généraux, tels qu’ils résultent des textes cités. Elle ne constitue pas un conseil fiscal : votre résidence fiscale, la composition de votre patrimoine ou vos objectifs de transmission peuvent en modifier l’application. Chaque décision mérite d’être validée avec votre notaire, votre avocat fiscaliste ou votre conseiller habituel.

À l’acquisition : des frais calculés sur la seule nue-propriété

Acquérir la nue-propriété d’un bien, c’est acquérir le droit de propriété amputé de l’usufruit, le droit de jouir du bien qui appartient à un autre (art. 578 du Code civil). Vous n’achetez qu’une fraction du droit complet, et les frais d’acquisition suivent la même logique : les frais de notaire sont calculés sur le seul prix de la nue-propriété acquise, et non sur la valeur du bien en pleine propriété.

L’assiette des frais est donc réduite dans la même proportion que le prix. Sur les opérations Luso, portées exclusivement sur de l’immobilier résidentiel ancien, la décote constatée se situe entre 25 et 45 % selon la durée et la localisation ; le mécanisme est détaillé dans notre page consacrée à la décote de la nue-propriété.

Un point de méthode mérite d’être posé dès ce stade. Le barème de l’article 669 du CGI évalue l’usufruit temporaire à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Ce barème sert au calcul de certains droits ; il ne dit rien de la valeur économique réelle des droits échangés. Sur les opérations Luso, la répartition du prix entre usufruit et nue-propriété repose sur une valorisation économique, l’actualisation des loyers réels attendus sur la durée, documentée opération par opération.

Pour une opération donnée, votre notaire vous indiquera précisément l’assiette et le montant des droits et frais applicables à votre acquisition.

Pendant le démembrement : pas de loyers, donc pas d’imposition sur des loyers

Revenus fonciers et prélèvements sociaux

Pendant toute la durée du démembrement, de 6 à 20 ans selon les opérations Luso, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et exploite le bien. Chez Luso, ce rôle est tenu par la foncière d’usufruits maison, identifiée dès le premier jour, qui agit en bailleur professionnel :

• gestion locative assurée en direct ;
• entretien et mises aux normes pendant toute la durée ;
• provision travaux constituée en continu ;
• reporting régulier adressé au nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien pendant cette période. La conséquence fiscale est directe : aucun loyer encaissé, donc pas de revenus fonciers imposables ni de prélèvements sociaux au titre de ce bien. Le bien ne pèse pas sur votre imposition annuelle des revenus pendant la durée du démembrement. Ce traitement découle mécaniquement de l’absence de revenus perçus ; faites néanmoins valider son application à votre situation par votre conseiller.

IFI : la nue-propriété en principe hors assiette

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, l’article 968 du CGI pose un principe clair : c’est l’usufruitier qui déclare le bien, pour sa valeur en pleine propriété. La nue-propriété n’entre en principe pas dans l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire.

Ce principe connaît des exceptions : dans certaines configurations, la loi prévoit une répartition de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire. Avant toute décision fondée sur ce critère, faites qualifier votre situation par votre avocat fiscaliste ou votre notaire.

À l’échéance : une réunion sans acte, sans frais ni imposition au titre de la réunion

L’usufruit consenti pour une durée fixe s’éteint à l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil). À cette date, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire : sans acte à signer, sans frais à régler et sans imposition au titre de cette réunion. C’est l’un des ressorts du démembrement : la sortie du mécanisme n’est pas, en elle-même, un événement fiscal.

Une distinction s’impose toutefois. Ce que le droit garantit, l’extinction de l’usufruit à la date convenue, le marché ne le garantit pas. La valeur du bien à l’échéance dépendra des conditions de marché du moment ; elle peut être inférieure comme supérieure à sa valeur actuelle, et la décote initiale n’est pas une garantie de plus-value. Le capital reste par ailleurs immobilisé pendant la durée du démembrement, le marché secondaire de la nue-propriété étant étroit. Enfin, la qualité de l’entretien assuré par l’usufruitier et la précision de la convention de démembrement demeurent des points de vigilance propres au montage : un bien mal entretenu pendant la durée se restitue mal, quel que soit son traitement fiscal.

À la revente après l’échéance

Si vous vendez le bien après la reconstitution de la pleine propriété, la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime comporte des règles de calcul propres aux biens acquis en démembrement, notamment pour la détermination du prix d’acquisition à retenir dans le calcul de la plus-value.

Ces règles conditionnent directement le montant de l’imposition éventuelle. Elles gagnent à être examinées avant l’acquisition plutôt qu’au moment de la vente : faites établir une projection par votre notaire ou votre avocat fiscaliste, au regard de votre situation et de votre horizon de détention.

Transmettre la nue-propriété pendant le démembrement

La nue-propriété peut être donnée ou transmise pendant la durée du démembrement. Sa valeur fiscale est alors réduite : les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée en application du barème de l’article 669 du CGI, et non sur la valeur du bien en pleine propriété.

La forme de la transmission (donation simple, donation-partage, transmission successorale) et le jeu des abattements relèvent d’une structuration au cas par cas. C’est le travail de votre notaire : lui seul peut arrêter la valeur à retenir, mesurer les droits dus et choisir la forme adaptée à votre objectif de transmission.

Tableau récapitulatif

Ce tableau résume des principes généraux : chaque ligne appelle une vérification au regard de votre situation propre.

Trois questions fréquentes

Le nu-propriétaire doit-il déclarer quelque chose chaque année pendant le démembrement ?

Il ne perçoit aucun loyer : il n’a donc ni revenus fonciers à déclarer ni prélèvements sociaux à acquitter au titre de ce bien. Pour l’IFI, la nue-propriété n’entre en principe pas dans son assiette (art. 968 du CGI), sous réserve d’exceptions. Faites confirmer le traitement applicable à votre cas par votre conseiller.

La réunion de la pleine propriété à l’échéance déclenche-t-elle un impôt ?

Non. L’usufruit à durée fixe s’éteint de plein droit à son terme (art. 617 du Code civil) et la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans acte, sans frais et sans imposition au titre de cette réunion. Une imposition ne peut intervenir qu’ensuite, par exemple en cas de revente, selon le régime des plus-values des particuliers, à faire vérifier par votre conseil.

Le barème de l’article 669 du CGI fixe-t-il le prix d’une opération Luso ?

Non. Ce barème fiscal, qui évalue l’usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sert au calcul de certains droits. La répartition du prix sur les opérations Luso repose sur une valorisation économique, fondée sur l’actualisation des loyers réels attendus sur la durée et documentée opération par opération. Le détail figure sur la page dédiée à notre offre.

Un dernier rappel, parce qu’il conditionne tout le reste : rien de ce qui précède ne remplace un conseil personnalisé. Avant d’investir, faites examiner l’opération, votre situation fiscale et vos objectifs de transmission par votre notaire, votre avocat fiscaliste ou votre conseiller habituel. D’autres réponses figurent dans nos questions fréquentes.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.