Démembrement et succession : l'usufruit du conjoint survivant

Mis à jour le 19 juillet 2026 · Guide du démembrement

Au décès d’un époux, la succession crée souvent un démembrement de propriété sans que personne l’ait choisi : le conjoint survivant reçoit l’usufruit des biens, c’est-à-dire le droit de les occuper ou d’en percevoir les revenus, tandis que les enfants en deviennent nus-propriétaires, propriétaires des murs sans la jouissance. Cet usufruit est viager : il dure aussi longtemps que vit le conjoint, et la pleine propriété se reconstitue à son décès entre les mains des enfants. Cette page explique comment naît ce démembrement subi, comment il se vit au quotidien, et en quoi le même mécanisme, organisé avec une durée fixe et un usufruitier professionnel, devient un outil d’investissement.

Comment une succession fait naître un démembrement

Lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, le Code civil laisse un choix au conjoint survivant : recueillir l’usufruit de la totalité des biens existants, ou la propriété du quart de ces biens (art. 757 du Code civil). La première option maintient le conjoint dans son cadre de vie : il conserve l’usage des biens et en perçoit les revenus, la résidence familiale comme les éventuels biens locatifs. C’est cette option qui crée un démembrement sur l’ensemble du patrimoine successoral : les enfants reçoivent la nue-propriété des biens et ne retrouveront la pleine propriété qu’à l’extinction de l’usufruit.

La seconde option, la propriété du quart, ne crée pas de démembrement : le conjoint et les enfants deviennent copropriétaires en indivision, chacun en pleine propriété, avec d’autres avantages et d’autres contraintes.

D’autres configurations modifient ce schéma de base : enfants issus d’une autre union, donation entre époux, testament. Leur articulation relève du notaire chargé de la succession. Les termes techniques employés ici sont définis dans le lexique.

Un usufruit viager : personne n’en connaît la durée

À la différence d’un usufruit consenti pour une durée fixe, l’usufruit du conjoint survivant est viager. Il s’éteint par la mort de l’usufruitier (art. 617 du Code civil) : ce jour-là, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête des enfants, sans acte translatif ni imposition au titre de cette réunion ; les formalités de publicité éventuelles relèvent du notaire chargé de la succession. Le fonctionnement du droit d’usufruit lui-même (droits, obligations, charges) est détaillé dans la page consacrée à l’usufruit.

Sur le plan fiscal, cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu’elle a lieu par le décès de l’usufruitier ou par l’expiration du temps fixé (art. 1133 du CGI). Les enfants n’acquittent donc rien au titre de cette reconstitution : les droits éventuels ont été calculés lors de la succession initiale, selon des règles que votre notaire applique à chaque situation.

Cette durée viagère est la caractéristique la plus structurante du démembrement successoral. Nul ne sait quand il prendra fin : quelques années ou plusieurs décennies. Les enfants nus-propriétaires détiennent un droit réel, cessible et transmissible, mais son horizon indéterminé complique toute revente et rend sa valeur de marché difficile à établir.

Combien vaut l’usufruit du conjoint : le barème de l’article 669 du CGI

Pour calculer les droits lors de la succession, l’administration fiscale évalue l’usufruit viager selon l’âge de l’usufruitier, d’après le barème de l’article 669 du CGI : 90 % de la valeur de la pleine propriété lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans, puis une valeur qui décroît par tranches de dix ans, jusqu’à 10 % au-delà de 91 ans. La nue-propriété vaut le complément : plus le conjoint survivant est âgé, plus la part attribuée aux enfants nus-propriétaires est élevée. Ce barème et sa différence avec la valorisation économique des opérations d’investissement sont détaillés dans la page consacrée à la décote.

Ce barème est un outil fiscal, pas une mesure de la valeur réelle des droits : il ignore le niveau des loyers du bien, sa localisation et la situation effective de l’usufruitier. Son application à une succession donnée, comme le calcul des droits qui en découle, relève du notaire chargé du règlement.

La vie du démembrement familial : qui paie quoi, qui décide

La loi répartit les charges entre les deux titulaires. En principe, l’usufruitier assume l’entretien courant du bien et les charges liées à sa jouissance, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. La frontière entre les deux catégories alimente une jurisprudence fournie, et la répartition peut être aménagée : chaque situation mérite l’analyse de votre notaire. Les grands principes de cette répartition des rôles sont rappelés dans le guide complet.

Les décisions importantes se prennent à deux. La vente du bien en pleine propriété requiert l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires : le conjoint ne peut pas vendre seul la maison familiale, et les enfants ne peuvent pas la vendre sans lui. Chacun peut en revanche céder son propre droit isolément, une hypothèse surtout théorique dans un cadre familial.

Les points de friction sont connus : un bien qui vieillit et des travaux que personne ne veut financer, un usufruitier qui souhaite vendre pour financer ses vieux jours quand les nus-propriétaires préfèrent conserver, ou l’inverse, des enfants indivisaires en désaccord entre eux. Le notaire est l’interlocuteur pour prévenir ou dénouer ces situations : des aménagements existent, qui se construisent au cas par cas.

Le même mécanisme, choisi : le démembrement d’investissement

Beaucoup d’investisseurs découvrent le démembrement à l’occasion d’une succession, puis constatent que le même outil juridique existe en version organisée. Le démembrement d’investissement repose sur les deux mêmes droits, usufruit et nue-propriété, mais en inverse les paramètres subis.

• La durée est connue dès la signature. L’usufruit est consenti pour une durée fixe, de 6 à 20 ans sur les opérations Luso, et non pour une durée viagère indéterminée. L’investisseur sait dès l’origine à quelle date la pleine propriété se reconstituera.
• L’usufruitier est un professionnel identifié. Sur les opérations Luso, l’usufruit est acquis par la foncière d’usufruits du groupe, qui exploite les biens en bailleur professionnel : gestion locative, entretien, restitution en état à l’échéance. Le face-à-face familial est remplacé par une relation contractuelle avec un exploitant désigné dès le premier jour.
• Une convention détaillée remplace la répartition légale par défaut. Signée en même temps que les actes, elle précise qui entretient, qui répare et dans quel état le bien doit être rendu : les zones grises qui nourrissent les frictions familiales sont traitées par écrit.

Le barème de l’article 669 du CGI connaît d’ailleurs ce cas de figure : l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans. Ce barème sert au calcul de certains droits ; il ne fixe pas le prix des opérations Luso, où la répartition entre usufruit et nue-propriété repose sur une valorisation économique propre à chaque actif, avec une décote constatée de 25 à 45 % selon la durée et la localisation. Le traitement complet du nu-propriétaire est détaillé dans la fiscalité du démembrement.

Ce caractère choisi ne supprime pas les risques de l’investissement immobilier. Le capital est immobilisé sur la durée, le marché secondaire de la nue-propriété est étroit, la valeur du bien à l’échéance dépendra du marché de l’époque et peut être inférieure au prix payé, et la qualité de l’exécution repose sur l’usufruitier. La décote est un prix d’entrée réduit, en contrepartie de l’absence de loyers pendant la durée ; elle ne garantit aucun gain. Les opérations Luso en direct sont accessibles à partir d’environ 100 000 € ; Habitat Nova, fonds en cours de structuration, vise un accès à partir de 10 000 €, sa documentation réglementaire étant seule à faire foi.

Le pont fonctionne enfin dans l’autre sens : un investisseur peut organiser sa propre transmission au lieu de la laisser au régime légal. La donation d’un bien avec réserve d’usufruit se construit avec le notaire de famille ; quant à l’investisseur qui a acquis une nue-propriété, il peut la donner de son vivant, sans attendre l’échéance. Cette démarche est présentée dans transmettre avec la nue-propriété.

Trois questions fréquentes

Le conjoint survivant peut-il vendre la maison sans l’accord des enfants ?

Non, pas en pleine propriété : la vente du bien entier suppose l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires, et la répartition du prix entre eux obéit à des règles précises. Le conjoint peut en principe céder son seul usufruit, mais ce droit isolé trouve difficilement preneur. En cas de désaccord familial, le notaire est le premier interlocuteur pour rechercher une issue.

Les enfants paient-ils un impôt lorsque l’usufruit du conjoint s’éteint ?

Pas au titre de cette réunion : lorsque l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier ou par l’expiration du temps fixé, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt (art. 1133 du CGI). La pleine propriété se reconstitue sans acte à signer. Des situations particulières peuvent recevoir un traitement différent : le point se vérifie avec votre notaire.

Quelle différence entre l’usufruit du conjoint survivant et celui d’une opération d’investissement ?

La nature juridique du droit est la même ; trois paramètres changent. La durée, viagère et donc inconnue dans la succession, fixe et connue dès la signature dans l’investissement. L’usufruitier, un proche dans le premier cas, un exploitant professionnel identifié dans le second (sur les opérations Luso, la foncière d’usufruits du groupe). Le cadre, enfin : la répartition légale par défaut d’un côté, une convention de démembrement détaillée de l’autre. Ces différences expliquent que le même mécanisme, source de frictions dans un cadre familial, puisse servir de support à un investissement structuré.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.