Donation de nue-propriété : transmettre pendant le démembrement

Mis à jour le 19 juillet 2026 · Guide du démembrement

Un investisseur qui a acheté une nue-propriété peut la donner pendant le démembrement, sans attendre l’échéance. L’intérêt tient à l’assiette des droits de donation : ils sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, réduite par le barème de l’article 669 du CGI, et peuvent s’articuler avec les abattements en ligne directe. À l’échéance, l’usufruit s’éteint et le donataire (la personne qui a reçu la donation) devient plein propriétaire, sans que cette réunion soit taxée en elle-même. La mise en œuvre relève, dans tous les cas, du notaire.

Deux donations à ne pas confondre

L’expression « donation de nue-propriété » recouvre deux situations différentes. Les distinguer d’emblée évite la plupart des malentendus.

La donation avec réserve d’usufruit : la figure classique

Dans ce premier schéma, des parents donnent à leurs enfants la nue-propriété d’un bien qui leur appartient déjà, et s’en réservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers. L’usufruit est alors viager : il s’éteint au décès des parents. Ce schéma patrimonial très répandu se construit avec le notaire de famille et ne fait pas l’objet de cette page. Quant au démembrement que l’on reçoit sans l’avoir choisi, au décès d’un proche, il est traité dans notre page démembrement et succession.

Donner une nue-propriété que l’on a achetée : le sujet de cette page

Le second schéma part d’un investissement. L’investisseur a acquis la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit appartient, pour une durée fixe, à un bailleur professionnel (sur les opérations Luso, la foncière d’usufruits du groupe, qui exploite les biens pendant toute la durée). Cette nue-propriété est un droit réel inscrit à son nom : il peut la donner pendant le démembrement, comme il pourrait la vendre. La donation transfère la position telle quelle : le donataire devient nu-propriétaire à la place du donateur (celui qui donne) et attend l’échéance dans les mêmes conditions, avec la même durée restante. Le fonctionnement d’ensemble du mécanisme est décrit dans le guide complet.

Une valeur fiscale réduite par le barème de l’article 669 du CGI

Les droits de donation sont calculés sur la valeur du droit transmis. Lorsque ce droit est une nue-propriété issue d’un démembrement à durée fixe, cette valeur est déterminée par le barème de l’article 669 du CGI : l’usufruit à durée fixe y est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et la nue-propriété vaut le complément. Un bien démembré pour 15 ans porte ainsi un usufruit évalué à 46 % (deux périodes de dix ans entamées) et une nue-propriété évaluée à 54 % de la valeur de la pleine propriété. Les droits de donation sont assis sur cette valeur réduite, non sur la valeur du bien entier. La distinction entre ce barème fiscal et la valorisation économique qui fonde le prix des opérations est expliquée dans la page consacrée à la décote.

Deux précisions s’imposent. D’abord, la valeur à retenir s’apprécie au jour de la donation ; la durée à prendre en compte à cette date et les modalités exactes du calcul relèvent de votre notaire. Ensuite, cette valeur fiscale est distincte du prix effectivement payé pour la nue-propriété, qui repose sur une valorisation économique propre à chaque opération : les deux référentiels coexistent et ne servent pas au même usage, comme l’explique notre page sur la fiscalité du démembrement.

Le jeu des abattements en ligne directe

La donation en ligne directe (de parent à enfant) bénéficie d’un abattement, c’est-à-dire d’une fraction de la valeur transmise qui échappe aux droits de donation : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (art. 779 du CGI), sous conditions à valider avec votre notaire.

Appliqué à une nue-propriété évaluée au barème de l’article 669 du CGI, cet abattement porte sur une valeur déjà réduite. Selon les montants en jeu et la composition familiale, une donation de nue-propriété peut ainsi s’inscrire, en tout ou partie, dans le cadre des abattements disponibles. Le chiffrage dépend de votre situation, des donations antérieures et du calendrier : il revient à votre notaire de l’établir.

À l’échéance : le donataire devient plein propriétaire

L’usufruit consenti pour une durée fixe s’éteint à l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (art. 617 du Code civil). Si la nue-propriété a été donnée entre-temps, c’est le donataire qui recueille la pleine propriété à l’échéance, automatiquement, sans acte et sans frais. Sur le plan fiscal, l’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’est pas taxée en elle-même : le donataire ne paie rien au titre de cette reconstitution. La portée de cette règle dans votre situation se vérifie avec votre notaire.

La reconstitution est certaine sur le plan juridique ; la valeur du bien à cette date ne l’est pas. Elle dépendra du marché immobilier du moment et peut être inférieure au prix payé à l’origine pour la nue-propriété. La donation ne change rien à cette réalité.

Donation simple ou donation-partage : le travail du notaire

La donation d’une nue-propriété peut prendre plusieurs formes, dont la donation simple et la donation-partage, qui répartit les biens donnés entre plusieurs enfants. Le choix entre ces formes, leurs conséquences civiles et leur articulation avec le reste du patrimoine ne se règlent pas sur une page de guide : ils se construisent avec votre notaire, acte par acte. Les termes rencontrés ici (donataire, abattement, donation-partage) sont définis dans le lexique.

Avant de donner : les points de vigilance

Donner, c’est se dessaisir. La donation est par principe irrévocable : la nue-propriété sort définitivement du patrimoine du donateur. Elle ne doit porter que sur des actifs dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin, aujourd’hui comme demain.

Le donataire hérite de l’horizon. Il reçoit un droit qui ne produit aucun revenu pendant la durée restante du démembrement, et dont la revente anticipée se heurte à un marché secondaire étroit : ni le délai ni le prix d’une cession avant l’échéance ne sont garantis.

La valeur finale n’est pas garantie. La décote d’acquisition est un prix d’entrée réduit, pas une promesse : la valeur du bien reconstitué dépendra du marché à l’échéance.

La qualité de l’usufruitier demeure décisive. Le donataire dépend, comme le donateur avant lui, de l’entretien du bien et de sa restitution en état. Sur les opérations Luso, ce point est traité par la convention de démembrement : la foncière d’usufruits exploite les biens en bailleur professionnel, constitue une provision travaux en continu et adresse un reporting régulier au nu-propriétaire, quel qu’il soit.

Enfin, une donation de nue-propriété ne se décide jamais isolément : régime matrimonial, autres enfants, donations passées et objectifs d’ensemble entrent en ligne de compte. Cette appréciation relève de votre notaire, appuyé si besoin par votre avocat fiscaliste ou votre conseiller habituel.

Trois questions fréquentes

Sur quelle valeur les droits de donation sont-ils calculés ?

Sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise, déterminée par le barème de l’article 669 du CGI : l’usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et la nue-propriété vaut le complément. Pour un bien démembré pour 15 ans, la nue-propriété est ainsi évaluée à 54 % de la valeur de la pleine propriété. Le calcul applicable à votre donation, notamment la durée à retenir à sa date, relève de votre notaire.

Faut-il l’accord de l’usufruitier pour donner sa nue-propriété ?

Non. La nue-propriété est un droit réel librement cessible et transmissible : aucune autorisation de l’usufruitier n’est requise. La donation se constate par acte notarié, et le donataire reprend la position telle quelle : même durée restante, même convention de démembrement, mêmes droits à l’échéance.

Le donataire paiera-t-il un impôt lorsque le démembrement prendra fin ?

Pas au titre de la réunion elle-même : l’usufruit s’éteint à l’échéance (art. 617 du Code civil) et l’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’est pas taxée en elle-même. Une imposition ne pourrait naître que d’événements ultérieurs, une revente par exemple ; ces suites se préparent avec le notaire ou l’avocat fiscaliste.

Les informations de cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité.